No puedo venderlo? Alquilarlo

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Fue un intento fallido de reducir el control de una casa más pequeña que llevó a Joseph Cortez, un agente de bienes raíces en Corpus Christi, TX, a convertirse en un propietario.

"Mi esposa y yo comenzamos a construir una casa porque estábamos embarazadas de nuestro primer hijo", explica. "En un intento de degradar nuestro pago, construimos una casa de 300 pies cuadrados más pequeños que el actual. Pero en el proceso, tuvimos varios retrasos en el clima, y ​​la construcción tardó más de lo esperado. Mi esposa quedó más embarazada y ella y la casa debían llegar al mismo tiempo."

Cuando las corteses pensaron en mudarse con un recién nacido, estaban abrumados, por lo que pusieron su nueva casa en el mercado. Pero no fue tan fácil de vender como esperaban. Después de una buena cantidad de interés pero no ofertas, se le preguntó a la pareja si permitiría que alguien alquile por un año, luego compre la casa. "Lo tomamos", dice. “Ganamos aproximadamente $ 15 al mes en ganancias."

Las circunstancias pueden ser diferentes, pero la historia es la misma para los propietarios de todo el país. A medida que el mercado continúa chocando, algunos que esperaban vender ahora se encuentran convirtiéndose en propietarios reacios.

Decidir alquilar su casa
La decisión de alquilar su casa puede ser difícil, tanto emocional como financieramente.

Decide si la pérdida que tomaría al vender la casa por menos de lo que debes ahora es más que cualquier pérdida que mantendría al alquilarla, dice Bret Holmes, presidente de Advanced Management Group, una empresa de administración de propiedades con sede en Las Vegas. "Tienes que calcular si ibas a vender hoy, qué tipo de pérdida tomarías", dice. "Luego considere cuánto va a perder en la brecha entre la cantidad de alquiler que está trayendo y cuánto tiempo desea alquilarlo."Por ejemplo, si tiene un flujo de efectivo negativo de $ 100 cada mes, alquila su casa y cree que la alquilará durante dos años, perderá $ 2,400 en la casa durante ese período de tiempo. Si eso es más de lo que perderá vendiéndolo con una pérdida, probablemente sea mejor terminarlo, Holmes explica. De lo contrario, dice, alquilarlo tiene sentido.

Emocionalmente, por supuesto, hay un conjunto completamente otro de problemas. "Crea lazos emocionales y hace que sea difícil ver a alguien que no cuide tanto la propiedad como el propietario una vez", dice Cortez. Tienes que dar un paso atrás y mirarlo objetivamente para ser un mejor propietario.

Conozca sus leyes locales
Lo primero que debe hacer si decide alquilar es investigar sus leyes locales. Para algunas áreas, es posible que deba tener una licencia comercial si desea alquilar su casa.

“Tuvimos que obtener una licencia comercial del Washington, D.C., Gobierno cuando alquilamos nuestra propiedad ”, explica Bronagh Hanley, quien se convirtió en una propietaria cuando se mudó de D.C. a la costa oeste con su esposo y la pareja decidieron que no querían vender su casa en la que habían trabajado tan duro durante tanto tiempo. Pero Hanley no anticipó las dificultades para obtener el documento. "Tomó una eternidad", dijo. “Tenían reparaciones aleatorias que querían que hiciéramos, había una tarifa sustancial y tuvieron que programar un inspector para venir a la casa."Todo el proceso tomó aproximadamente un mes, y Hanley dice.

Los propietarios potenciales también deben educarse sobre las leyes de igualdad de oportunidades de vivienda, dice Braun Mincher, presidente y corredor de administración de Aggie Real Estate LLC y Aggie Commercial LLC en Fort Collins, CO. "Si hace algo como cobrar un depósito más grande porque una familia tiene una mascota, eso es una práctica bastante estándar y no se considerará discriminación", explica. “Pero obviamente no puedes cambiar tus prácticas en función de la raza, el sexo, el credo, la cultura, la religión o cualquier otra cosa como eso. Tiene que basarse en su riesgo real."

Encontrar el precio de alquiler correcto
Decidir qué cobrar en el alquiler puede ser complicado, dice Mincher, porque a menudo la cantidad por la que podría alquilar una propiedad no está realmente conectada a lo que debería poder vender la propiedad.

"Eso es difícil de entender para muchas personas porque quieren recuperar ese pago de hipotecas", dice Holmes.

Y si bien cuánto está pagando al banco, se considerará algo a lo que cobra, es clave hacer su investigación sobre por qué están alquilando casas similares, al igual que se vería propiedades comparativas al descubrir un precio de venta de ventas.

"Por supuesto, desea analizar su PITI [capital, intereses, impuestos y costos de pago del seguro] si tiene un pago en el hogar, lo que hace la mayoría de las personas", dice. “Pero también debe considerar lo que el mercado llevará en términos de alquiler."Mincher dice que si compró una casa adosada al apogeo del mercado, probablemente no obtendrá un pago de $ 1,200 si todas las otras casas similares alquilan por $ 900 al mes.

Otro factor a considerar es el seguro. Pagará más por el seguro en una casa que está alquilando, a pesar del hecho de que no está asegurando el contenido, solo la estructura. Llame a la compañía de seguros de sus propietarios y hable con ellos sobre los aumentos de cualquier tarifa que resultará de cambiar su estado de residencia en la casa para que pueda calcular eso en el precio que cobrará a un inquilino.

Y para los propietarios que pagaron una prima por encimeras de granito, hermosas maderas duras o una cocina de acero inoxidable, hay más malas noticias. Estas características adicionales no necesariamente se traducen en precios de alquiler más altos. "Es posible que tenga menos vacante debido a estas cosas, pero está hablando con inquilinos, no compradores", explica Mincher. "No les importa tanto tu hermoso paisaje. Entonces, descubrir qué cobrar es un desafío."

¿Cómo debería el propietario promedio que está pensando en alquiler confrontar el desafío?? "Realmente solo tienes que verificar los periódicos y los anuncios en línea y tener una idea de qué casa en tu rango de precios dentro de un radio de tres millas", dice Holmes. Otras buenas fuentes de información incluyen un corredor de confianza o agente de bienes raíces; Si tiene una buena relación con alguien en bienes raíces, puede ofrecerle consejos útiles.

Encontrar los inquilinos correctos
Una vez que haya fijado su casa y tenga interés en un posible inquilino, es fundamental realizar la debida diligencia para revisar a la persona o personas a las que confiará su hogar.

"Por su cuenta, las personas pueden verificar el empleo contactando a un empleador actual", dice Holmes. "Obtenga los trozos de cheque de pago para asegurarse de que están haciendo lo que dicen que están haciendo. También haga una verificación del historial de alquiler. Llame a los propietarios anteriores y vea qué tipo de información puede obtener."

Además, considere la subcontratación de algunos de los procesos de detección de alquiler. "Si una persona quiere hacer una evaluación completa, el proceso es bastante intensivo porque básicamente se convierte en una agencia de informes de crédito", dice Holmes. Por esa razón, los propietarios deben considerar mirar compañías que completen el proceso de detección de inquilinos para usted, dice. Harán verificaciones de crédito, verificaciones de desalojo, verificaciones de antecedentes penales y otras proyecciones similares.

Una compañía de detección de inquilinos es cómo Hanley encontró a sus primeros inquilinos. "Contratamos a una compañía de gestión de alquiler para encontrar a los inquilinos, ya que tenían las habilidades y los recursos para hacer las verificaciones de crédito y antecedentes", dice ella. "Les pagamos un porcentaje del alquiler del primer mes por sus servicios. Valió la pena el dinero, ya que terminamos con una pareja de contadores de Wisconsin que eran los mejores inquilinos!"

¿Estás listo para ser un propietario??
Una vez que sus inquilinos están en su lugar, su deber principal como propietario es mantener la propiedad. Pero si vive en una ciudad, estado o incluso en un país diferentes, ¿cómo lo maneja cuando se rompe una tubería o el aire acondicionado muere a mediados de agosto??

"Aconsejo a la gente que obtenga un programa de garantía en el hogar", dice Holmes. "Las cosas van a salir mal, siempre lo hacen. Un programa de garantía en el hogar evita un gran gasto de bolsillo cuando ocurre."

La mayoría de los programas de garantía del hogar tienen una prima que paga una vez al año. Luego, cada vez que algo sale mal, el seguro de su propietario no cubrirá, como un lavavajillas que se filtra o un refrigerador que no se enfriará, llame a la compañía de garantía de la casa. Pagará un "cagamento", generalmente de $ 50 a $ 60, y la compañía de garantía del hogar recoge el resto de la pestaña de reparación.

Sin embargo, si no desea pagar la prima inicial de la garantía del hogar, emplee a un personal de mantenimiento. "Salir de su zona de confort puede costar más dinero que los reparadores", dice Cortez. "Muchas veces vale la pena contratar a un experto. Encuentra un buen manita de todos modos que sea confiable."

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Administración del dinero
Si bien el proceso de alquilar una propiedad y administrarla puede abarcar todo para los propietarios novatos, tratar los dólares y los centavos es un factor críticamente importante.

• Seguro: Hable con su compañía de seguros sobre el alquiler de su propiedad, dice Mincher. "Va a transferir su cobertura de la política de un propietario a una política de propiedad de inversión, que cubrirá la estructura real pero no el contenido", dice, y agrega que es crítico que los propietarios dejan en claro a sus inquilinos que su cobertura no protege las posesiones o responsabilidad del inquilino. "Las políticas de inquilinos son tan baratas", dice. "Casi hacemos que nuestros inquilinos los obtengan. Prácticamente los acompañamos a la oficina de seguros."

• Impuestos: Esto puede ser complicado para el propietario/propietarios. Si planea vender la propiedad en los próximos años, probablemente solo desee deducir sus impuestos a la propiedad como lo haría normalmente. Pero si la está transfiriendo a una verdadera propiedad de inversión y no planea vender por un tiempo, puede haber otros beneficios fiscales. Puede depreciar la propiedad de alquiler, dice Mincher, que es un beneficio fiscal real porque los precios de las viviendas realmente deberían apreciar. "Si se mantiene una propiedad con fines de inversión y genera ingresos de alquiler, puede depreciar la propiedad", explica. Si bien es mejor consultar a un contador, explica que las propiedades residenciales son depreciables por 27-1/2 años. “Entonces, si poseía 50 propiedades de alquiler, puedo depreciar un promedio de $ 10,000 al año para cada una; Eso es $ 500,000 al año en deducciones fiscales que obtengo que nunca tuve que escribir un cheque para."

• Recolectar depósitos y alquiler: Tome el depósito de seguridad de su inquilino y abra una cuenta bancaria separada, dice Mincher. "Tenga en cuenta en la cuenta que es una cuenta de 'fideicomiso', lo que significa que es el dinero de otra persona que está sosteniendo", dice, explicando que ya que es un depósito y el inquilino debe recuperar todo o la mayor parte si respaldan su acuerdo, es realmente su dinero, no tuyo. Mincher dice que establecer otra cuenta para el alquiler también es una buena idea. "Solía ​​tener 20 inquilinos en mi puerta el primero de cada mes esperando para pagar su alquiler", dice. "Pero se me ocurrió un sistema en el que les envío una factura y un resbalón de depósito ahora, y pueden depositar su alquiler en cualquier sucursal de mi banco cada mes en lugar de tratar de venir a mi casa para hacerlo."También sugiere establecer un borrador automático para que los inquilinos puedan elegir simplemente redactar su alquiler de su cuenta cada mes. "Casi cualquier banco puede configurar eso", dice.

• Depósitos de regreso: No puede recoger un depósito de $ 2,000 y luego solo decide devolver $ 1,500 cuando el inquilino se muda, dice Mincher. "Tienes que enviarles una detalle detallada", dice. Una vez que su inquilino se muda, asegúrese de llamar a todas las compañías de servicios públicos con las que su inquilino tenía servicio para ver si hay facturas pendientes. Si es así, deduzca eso del depósito, dice Mincher, junto con una lista detallada y detallada de cualquier reparación que tendrá que hacer.

Asuntos legales: proteger sus intereses
No importa cuánto pueda confiar en su alquiler, nunca haga negocios en función de un apretón de manos y un acuerdo hablado.

"Obtener un buen contrato de arrendamiento es muy, muy importante para los propietarios de novatos y experimentados", dice Mincher, quien recomienda hacer una cita con un abogado de bienes raíces para repasar sus documentos antes de que alguien firme. Puede costar un poco más, pero es un precio que vale la pena pagar cuando considera que las consecuencias de un contrato de arrendamiento se han vuelto mal. Un abogado de bienes raíces local debe conocer las leyes de alquiler, que pueden variar de municipio a municipio. También puede consultar con las compañías de administración de propiedades, el departamento de vivienda de su área o su junta de agente inmobiliaria local para obtener asesoramiento menos formal.

"De esta manera, puede averiguar si hay alguna forma o archivos adjuntos que necesitan ser parte de un contrato de arrendamiento, porque si no sabe sobre esto, puede haber algunas consecuencias bastante graves", dice Mincher, y agrega que en la universidad Ciudad de Fort Collins, donde vive y alquila propiedades, los propietarios también deben tener un formulario de divulgación de ocupación. "Esto vino de personas que abarrotaban a varios universitarios en una sola casa", dice. "Ahora los inquilinos tienen que firmar un formulario que reconoce que la ciudad tiene una regla de que no más de tres personas no relacionadas pueden vivir en una casa."Si falta este formulario, dice Mincher, el propietario puede recibir una multa de $ 1,000 un día .

Además de las fuertes multas, Mincher dice que hay algunas formas que se requieren para hacer que un arrendamiento sea válido. "Por ejemplo, si una casa tiene un permiso de construcción desde antes de 1979, debe tener una de las revelaciones de pintura a base de plomo de la EPA como parte del contrato de arrendamiento, o es totalmente vacío ," el explica.

Y mientras esperas lo mejor con tus inquilinos, Holmes dice que es aconsejable prepararse para lo peor. "Asegúrese de que se aborden todas las leyes estatales, de modo que si tiene que desalojar a alguien, tiene la ley de su lado", dice, y agrega que una consulta con un abogado de bienes raíces es la mejor manera de manejar esto. "Si no lo haces y vas a un procedimiento de desalojo y hay una escapatoria que te perdiste en el contrato de arrendamiento, alguien podría terminar viviendo en tu casa sin alquiler.

Propiedad administrativa
Contratar a una empresa de administración de propiedades puede tomar gran parte del Dolores de cabeza fuera de alquiler de su casa si elige el correcto. Las compañías de gestión generalmente tomarán una parte del alquiler de cada mes a cambio de manejar la evaluación, la recolección de alquileres, las reparaciones y otros aspectos de la gestión del propietario cotidiano.

Los administradores de propiedades probablemente tomarán un porcentaje del alquiler mensual, entre el 10 y el 15 por ciento es común, o tomarán cargos por adelantado, a veces tanto como el alquiler del primer mes. "Como van sus dueños de novatos, ese 10 por ciento de su alquiler mensual es probablemente una gran parte de esa nuez", dice Mincher. "Diga su El pago [Piti] cuesta $ 950.00 al mes y están alquilando [la casa] por $ 1,000.00. Si lo administran ellos mismos, probablemente puedan hacer que esos números funcionen, pero si ponen un administrador de propiedades en la mezcla, ahora solo obtienen $ 900 en alquiler."

Las compañías de gestión manejarán la detección de los inquilinos, los informes de crédito y otros cheques antes de que el inquilino se mueva. Pero tienes que elegir la empresa o persona adecuada. "Elija a alguien que esté más orientado a la administración que las ventas", dice Holmes. "Especialmente si solo está buscando recuperar todo el dinero como pueda hasta que el mercado vuelva. Si no tiene a alguien que tenga experiencia en alquilar una casa, podría sentarse en el mercado de alquiler más tiempo de lo que debería."