Las ganancias de la caza de la casa alcanzan un máximo histórico durante la pandemia-debo entrar en el juego?

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Flipping Houses siempre se ve tan genial en los reality shows, y no es una duda que esos programas, comprimidos en segmentos de 60 minutos, han contribuido a la popularidad de esta tendencia de inversión inmobiliaria. En realidad, voltear propiedades angustiadas puede ser estimulante, pero también puede dar como resultado un desastre financiero.

Entonces, es una pandemia global en el momento adecuado para considerar ingresar al negocio de volar en casa? O es este el peor error que puedes cometer?

Las tasas de volteo en el hogar están bajas

Según un nuevo informe de Attom Data Solutions, el volteo de la casa está aumentando y disminuye, dependiendo de las estadísticas que esté viendo. Por ejemplo, en solo el tercer trimestre de 2020 (el último trimestre para el cual los datos estaban disponibles al momento de la publicación), se voltearon 57,155 casas unifamiliares y condominios. Esto equivale a 5.El 1 por ciento de todas las ventas de viviendas ese trimestre, según el informe.

Eso es mucho volteo, hasta que lo considere en el segundo cuarto de 2020, Flips fueron 5.7 por ciento de todas las ventas de viviendas. Y en el tercer trimestre de 2019, Flips fueron 5.5 por ciento de todas las ventas de viviendas.

Esto significa que las tasas de volteo en el hogar han caído, y según el informe, esta tendencia es consistente en más del 90 por ciento de los mercados locales (148 de 159 áreas metropolitanas).

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Las mayores disminuciones trimestrales fueron en las siguientes áreas metropolitanas:

• Killen, Texas (-44.5 por ciento)
• Savannah, GA. (-43 por ciento)
• York, Penn. (-42 por ciento)
• Greeley, Colo. (-41.5 por ciento)
• Springfield, misa. (-39.8 por ciento)

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Otras ciudades con disminuciones trimestrales que van desde 39.1 a 37 por ciento incluye Raleigh, N.C.; Atlanta; Kansas City, MO.; San Diego; y Rochester, N.Y.

Sin embargo, algunas áreas realmente vieron un aumento en las tasas de volar en el hogar. Los mayores aumentos fueron en las siguientes áreas:

• Davenport, Iowa (+18.5 por ciento)
• Hilton Head, S.C. (+16.8 por ciento)
• Scranton, Penn. (+12.2 por ciento)
• Amarillo, Texas (+10.9 por ciento)
• Kalamazoo, Mich. (+7.7 por ciento)

Los retornos de volteo de la casa están en aumento

Si bien la tasa de flips está disminuyendo, las ganancias fueron realmente altas, según el informe. En el tercer trimestre de 2020, las casas volcadas se vendieron por una ganancia bruta de $ 73,766, en comparación con $ 69,000 en el segundo trimestre de 2020 y $ 61,800 en el tercer trimestre de 2019. Este es el mayor retorno de la inversión desde el primer trimestre de 2018, que vio un ROI del 48 por ciento.

Estos márgenes de beneficio fueron consistentes en 104 de las 159 áreas metropolitanas analizadas. Los márgenes de ganancia más grandes estaban en las siguientes áreas:

• Brownsville, Texas (182.9 por ciento)
• Austin, Texas (176.4 por ciento)
• Waco, Texas (157.4 por ciento)
• Springfield, MO. (145.3 por ciento)
• Savannah, GA. (143.6 por ciento)

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Otras ciudades con grandes aumentos anuales de margen de beneficio que van desde el 74 al 54 por ciento, incluido Raleigh, N.C.; Fénix; Kansas City, MO.; y Las Vegas.

Sin embargo, algunas áreas vieron disminuciones en los rendimientos de la inversión en el hogar. Los mayores disminuciones fueron en las siguientes áreas:

• Corpus Christi, Texas (77 por ciento)
• Hilton Head, S.C. (72.9 por ciento)
• Boulder, Colo. (69.1 por ciento)
• Wilmington, N.C. (58.9 por ciento)
• South Bend, Ind. (54.1 por ciento)

El tiempo promedio para voltear aumenta

El informe también revela que tarda más en voltear casas durante la pandemia. En el tercer trimestre de 2020, el tiempo promedio para completar las transacciones fue de 192 días. En el segundo trimestre de 2020, el tiempo promedio fue de 184 días, y en el tercer trimestre de 2019, solo fueron 184 días.

De hecho, el promedio del tercer trimestre de 2020 de 192 días fue el tiempo promedio más largo en 17 años (desde el tercer trimestre de 2003).

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Por qué deberías entrar en el juego

Entonces, ¿es este un buen momento para sumergir los dedos de los pies en el mercado de volteo de la casa?? Henry Angeli III, propietario de Henry compra casas en Jacksonville, Fla., cree que es un buen momento para voltear casas. "Hay un inventario récord-bajo debido a una mayor demanda como resultado de las tasas de interés hipotecarias bajas", dice. "Todos están tratando de capitalizar estas tasas más bajas como resultado de una mayor potencia de compra, especialmente en mi mercado en Jacksonville."

Su entusiasmo es compartido por Luke Smith, fundador de We Buy Property en Kentucky, quien cree que ahora es un mejor momento que nunca para entrar en el negocio. Smith también señala los bajos niveles de inventario, lo que resulta en una alta demanda. "Los materiales para completar una renovación son más caros, ya que los precios han aumentado de las deficiencias de la cadena de suministro debido a la pandemia, pero los valores de las propiedades están apreciando rápidamente", explica Smith ", explica Smith. "La fuerte demanda ha provocado que los valores de las propiedades se negocien a un ritmo récord y puntos de precio más altos, lo cual es excelente para el volteo de la casa."

Smith advierte contra pagar en exceso para ingresar al mercado de volteo de la casa. "Pero de lo contrario, si puede administrar fácilmente un proyecto, puede salir adelante."

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Por qué no deberías entrar en el juego

Sin embargo, no todos son tan optimistas con respecto al éxito de los novatos en el negocio de volteo de la casa. "Hay 'ganancias récord' en este momento porque el mercado de viviendas ha explotado debido a Covid-19, y ha crecido exponencialmente más allá de donde estaba el mercado cuando se compró las casas de hoy por primera vez", dice Ryan Serhant, un corredor de bienes raíces y coestrés en Bravo's Listado de millones de dólares en Nueva York. "Pero ese Delta no durará", advierte. "En el negocio de la casa, gana dinero cuando comprar; No entre en el negocio hoy en función de dónde están las casas venta en el camino hacia atrás."

Jonathan Faccone, miembro gerente y fundador de Halo Homeners en Bridgewater, N.J., también expresa precaución en relación con los recién llegados. "A pesar de que el mercado inmobiliario general es bueno en este momento y los márgenes de ganancias son más grandes de lo que han sido, no recomendaría a las personas que ingresen a este negocio en este momento."Y proporciona tres razones por las cuales:

1. Es extremadamente difícil encontrar buenas ofertas para los nuevos inversores.

“El mercado ya está saturado de muchos inversores experimentados que buscan acuerdos con el margen de beneficio correcto en ellos."Faccone dice que es increíblemente difícil para los nuevos inversores competir a menos que estén dispuestos a pagar más por la misma casa. "Si tiene que pagar de más para ingresar a un proyecto, asumirá más riesgo de perder dinero cuando todo esté dicho y hecho."

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2. La pandemia hace que sea más difícil renovar las propiedades.

Para obtener ganancias, FacCone dice que el objetivo siempre es estar dentro y fuera del proyecto en el período de tiempo más corto posible. “Esto asegurará que esté maximizando su potencial de ganancias mientras está aliviando otros riesgos, como gastar en exceso en renovaciones o no alcanzar su precio de venta proyectado."Sin embargo, dado que los municipios operan a un ritmo lento (y a menudo con personal reducido), dice inspecciones, permisos de construcción, etc., están tardando más en completarse. “Este es un problema porque a medida que aumentan los tiempos del proyecto, los costos de transporte aumentarán lo que disminuirá las ganancias."Él dice que lo que es aún más peligroso es que el mercado puede cambiar, y si eso sucede mientras llevas un proyecto, podría ser desastroso.

3. Se ha vuelto más difícil analizar mucho debido a la pandemia.

"La clave para voltear las casas es comprar con éxito al precio correcto, lo que requiere evaluar correctamente una casa para determinar para qué puede vender."En un entorno perfecto, FacCone dice que es difícil evaluar el ARV de la casa (después del valor de reparación), pero dice que Covid-19 está causando que los precios se ajusten rápidamente. "Se está volviendo difícil pronosticar exactamente cuál será el ARV cuando esté listo para poner la casa en el mercado, y se convierte en un juego de adivinanzas que una decisión de inversión calculada."Recomienda esperar hasta que el mercado se estabilice antes de saltar.