¿Cuánto cuesta restaurar un hogar histórico??

Es una de esas preguntas que se presta al humor y la exageración: cuánto dinero se necesita para renovar un hogar histórico, en comparación con la construcción de uno nuevo?

"La respuesta es todo", dice Neil Stevenson, arquitecto y consultor de Charleston, Carolina del Sur, de la serie de rucker de la serie de rucker de celebridades de Rucker. "Cada centavo que tienes es lo que va a costar."

Sin embargo, en serio: si eres inteligente al respecto, renovar una casa antigua no te quiebra, aunque sin duda costará más que arreglar una casa más nueva.

En la experiencia de Stevenson, las renovaciones históricas se ejecutan casi lo mismo que construir una nueva casa de gama alta. En términos generales, eso es alrededor de $ 475 por pie cuadrado. Pero si planeas ver profundamente la restauración histórica, el cielo es el límite.

"Es un objetivo en movimiento dependiendo de lo loco que quieras ser", dice Stevenson. "¿Cuánto de la tela histórica quieres preservar?? ¿Quieres hacerlo útil por ahora, o raspar 20 capas de pintura para encontrar el color original y el mortero de mezcla personalizado que coincida exactamente??"

No importa el alcance de su proyecto, costará más de lo que piensa. Desde molduras hasta daños por incendios, animales y otras sorpresas detrás de las paredes, todos nuestros expertos están de acuerdo en que debe agregar una contingencia considerable al presupuesto de su proyecto.

Aquí hay otras líneas de pedido a tener en cuenta al restaurar casas más antiguas e históricas.

En esta página

• Permisos de especialidad y zonificación histórica
• Códigos de construcción modernos, infraestructura y sistemas
• HVAC
• Materiales especializados
• Ventanas y puertas
• Contratistas y artesanos especializados
• Yeso
• Piso
• Manto
• Arquitectos e inspectores históricos
• Seguro
• Videos populares

Permisos de especialidad y zonificación histórica

Si la casa está en un distrito histórico, planifique tarifas de permisos adicionales, más un arquitecto para ayudar a navegar por las regulaciones y crear un plan de restauración. También necesitará aumentar su presupuesto para materiales.

"Si tiene un techo de pizarra, la ciudad requerirá que vuelva a poner un techo de pizarra", dice el historiador de arquitectura Kristopher King of Carriage Properties en Charleston, S.C., Un consultor en Rucker's Reno.

“Puedo poner un techo de tejas de asfalto en una casa por $ 15,000, pero ese techo de la pizarra probablemente me costará $ 150,000, por lo que es una gran diferencia. Pero un techo de tejas de asfalto le durará 15 años y una pizarra un 150, por lo que generalmente cuando revenda, este mercado aprecia ese tipo de trabajo."

Códigos de construcción modernos, infraestructura y sistemas

Es probable que cualquier casa anterior a la década de 1960 tenga cableado, fontanería, encuadre y ventanas que no estén a la altura de los estándares modernos de seguridad o comodidad, dice Bryan Slowick, presidente de BDS Design Build Remodel en Libertyville, Ill.

Una vez que comience a cavar en ellos, es posible que deba llevar todo el sistema a los códigos de hoy. Además, algunas casas realmente viejas carecen de cocinas, baños, sistemas HVAC o armarios. Si tiene que agregarlos o actualizarlos, deberá abrir y reparar paredes de yeso para acceder a tuberías y cables. Eso es caro.

"Sé que suena muy divertido, y lo es", dice Stevenson fácilmente.

HVAC

Según nuestros expertos, HVAC es a menudo el mayor desafío y costo en una casa antigua. Es probable que deba convertir una matriz de viejos radiadores y chimeneas en un sistema con conductos más en línea con las expectativas de comodidad de hoy. Que puede ser problemático.

"Algunas casas viejas no necesariamente tienen una cavidad de pared lo suficientemente ancha para ejecutar HVAC tradicional", dice Slowick. Si ese es el caso, es posible que deba ir con un sistema de aire acondicionado de alta velocidad, que tiene conductos más pequeños y puede costar el doble que una unidad tradicional.

HVAC fue un problema particularmente pegajoso en Rucker's Reno. "Fue realmente una pesadilla", dice Stevenson. "Era casi imposible lo que teníamos que hacer.

“Las viguetas del piso tenían solo 11 pulgadas de profundidad y 3-1/2 pulgadas de ancho, y solo hay fragmentos masivos de madera, por lo que realmente tuvimos que poner nuestras gorras de pensamiento para descubrir cómo ejecutar conductos. En una casa grande y compleja como esa, podría correr más de medio millón de dólares."

Materiales especializados

La adquisición de materiales originales o la fabricación de otros nuevos para que los coincidan también puede ser costoso. Las molduras antiguas, la carcasa de las puertas y otros adornos a menudo tienen perfiles diferentes a los materiales modernos y, por lo tanto, necesitan ser frescados personalizados.

"El ajuste tradicional de FJP (pino articulado con los dedos) podría costar $ 2 un pie lineal versus $ 1.50 para una casa más nueva ", dice Slowick. "Para una puerta, eso no se suma. Pero si estás hablando de una casa entera, estás hablando de miles de dólares."

Otros materiales difíciles pueden variar desde pintura en el piso hasta fichas de hogar y reparaciones de ventanas de vidrieras. En un proyecto, Stevenson necesitaba reemplazar algunas puertas de hierro podridas, y el precio más bajo que pudo encontrar era de $ 55,000.

Ventanas y puertas

Susan Vineyard/Getty Images

Los tamaños de puerta y ventana a menudo no se alinean con los estándares modernos. Además, a menudo tienen especificaciones energéticas obsoletas y poca resistencia al clima.

"Puedes reconstruir ventanas con ese vidrio histórico, fresco y ondulado", dice Stevenson. "Pero es mucho más trabajo. Y tendrás que pedirlos desde Europa del Este, porque ya no los hacemos aquí."

La buena noticia es que, si se instalan correctamente, las ventanas de estilo antiguo pueden ser bastante eficientes en energía. La mala noticia es que, mientras que una ventana de vinilo moderna cuesta unos pocos cientos de dólares, la misma ventana hecha de estilo histórico podría superar los $ 1,000.

También puede haber problemas con las puertas de tamaño no estándar, o encontrar hardware coincidente. "Es un descubrimiento interminable de lo único que es su edificio cuando tiene que pagar por toda la singularidad", dice Stevenson.

Contratistas y artesanos especializados

Inevitablemente, te encontrarás con algo que se subcontrata mejor a un hábil artesano. Tal vez sea yeso, molienda o mampostería. Encontrar artesanos expertos experimentados en tecnologías más antiguas puede ser un desafío. Y, por supuesto, esas personas calificadas exigen un salario por hora más alto.

Yeso

Incluso si su yeso está intacto, deberá cortarlo y repararlo si está ejecutando nuevos electricidad, plomería o HVAC. Y el yeso es más caro que los paneles de yeso.

"Hemos visto casas donde el yeso estaba más allá del rescate, pero donde el contratista realmente puso [paneles de yeso] y luego corrió una capa de barro de yeso sobre la parte superior", dice King ", dice King. “Obtienes ese gran ruido sordo, durabilidad y textura."

Piso

Si está tratando de hacer coincidir los pisos tradicionales de madera de pino, King dice que serán más caros de comprar e instalar. Eso es porque sus sistemas de lengua y ranura requieren que sean clavados. "Luego tienes que lijarlo y terminarlo, en lugar de comprar un sistema de pisos moderno que ya termina de ver y se puede colocar en un día", dice.

Manto

Imágenes del patrimonio/Getty Images

Es probable que cualquier tipo de repisa o moldeo intrincado o cornisa sea elegido y limpiado con selecciones dentales, dice King.

"Lo que la gente no reconoce es que cuando tienes una casa de 200 años, podría haber entre 15 y 50 capas de pintura", dice King. "Eliminar todo eso para devolver el detalle es increíblemente intensivo en el trabajo. Hay muchas cosas que requieren artesanía, y la artesanía es lo que es caro hoy."

En Rucker's Reno, Stevenson descubrió que no podía quitar la pintura de la repisa, por lo que rastreó la planta en Escocia que originalmente la fabricó. La planta aún no estaba abierta, sino que todavía tenía el molde original, por lo que podía pedir una réplica.

Arquitectos e inspectores históricos

Todos nuestros expertos enfatizaron que, incluso si planea hacer que la mayor parte del trabajo gasten la mayor parte del trabajo, vale la pena pagar el dinero por la consulta de un arquitecto o contratista con experiencia histórica en el hogar antes de comprar la casa. "A veces, tener a alguien que sepa lo que está mirando en el sitio durante una hora te ahorrará miles a largo plazo", dice King.

Un tutorial típico cuesta entre $ 200 y $ 500. Si los consultores estarán más involucrados de principio a fin, la relación podría mantener una tarifa por hora o cambiar a un porcentaje del presupuesto del proyecto.

Seguro

Dependiendo de dónde viva, los obstáculos de seguro para casas históricas pueden manifestarse en diferentes formas.

"En Charleston, estamos en la costa y estamos en una zona de huracanes", dice King. “No puede simplemente poner ventanas con clasificación de impacto en una casa histórica en Charleston, por lo que necesita una compañía de seguros local que pueda ayudar con esto."

Otra consideración es encontrar una política que cubra el valor de reemplazo histórico. Eso, por supuesto, será más caro porque cubre reparaciones en paredes de yeso, pisos de madera y otros materiales especiales. "No tienes que hacerlo, pero ciertamente es aconsejable", dice King.

"Todas estas cosas ciertamente pueden sumar cuando se trata de restaurar un hogar histórico, pero no significa que tenga que tomar una eternidad y costar una fortuna. Realmente se trata de tomar decisiones informadas."