Cómo voltear una casa

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Bienvenido a La guía de Bob Vila para voltear la casa, Una serie dedicada a mostrarle los mejores lugares para volteo de la casa, pasos cruciales para seleccionar una propiedad, mejoras y reparaciones imprescindibles, y formas sorprendentes de reducir sus costos para aprovechar al máximo las ventas de su casa. Aquí encontrará nuevas ideas mezcladas con los consejos probados y verdaderos de Bob, nuestras guías de compras examinadas y la pista interna a los profesionales adecuados para llevar su flip a la línea de meta.

Todos han escuchado lo fácil que puede ser ganar dinero volteando casas. Sin embargo, es un poco más involucrado que solo comprar el primer reparador que ves, abofeteando una capa de pintura y volver a ponerla en el mercado. El volteo exitoso de la casa implica identificar una propiedad adecuada y estimar con precisión cuánto costará solucionarla y cuánto se venderá una vez que se repare.

El volteo de la casa no es para los débiles de corazón. Sí, hay dinero que se puede ganar si se hace correctamente, pero las aletas potenciales pueden encontrarse financieramente bajo el agua si eligen la casa incorrecta o no lo arreglan y la gira rápidamente. Antes de hacer una oferta en cualquier hogar angustiado, tenga lo siguiente en mente.

Que es la casa volteando?

El volteo de la casa es el proceso de comprar casas que necesitan actualizar o repararlos, arreglarlas rápidamente y luego venderlas con ganancias. Los aletas de la casa prácticas suelen ser tipos de bricolaje que desean hacer el trabajo de actualización para disfrutar de más ganancias, pero otras aletas de la casa nunca tocan a un pincel: contratan profesionales para hacer los trabajos de reparación.

Una práctica relativamente nueva en la escena de volteo de la casa es Micro Flipping, mediante la cual el inversor busca casas subvaloradas que necesitan muy poco trabajo. El inversor compra las casas, las limpia y se rinde, y luego las vende. Micro Flipping es un proceso rápido, y para tener éxito, el inversor debe conocer el mercado y poder revender la casa rápidamente.

Cómo comenzar a voltear casas

Sus posibilidades de voltear con éxito una casa aumentan cuando se acerca al proyecto de manera mental. Evite las compras de impulso. Los siguientes pasos lo ayudarán a aprender a voltear las casas mientras minimizan el riesgo financiero. La mejor manera de voltear una casa es seguir las prácticas de inversión inmobiliaria probada y verdadera, como las que detallamos aquí.

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1. Hacer investigación de mercado diligente.

Conocer el mercado inmobiliario en su área es vital para el volteo de la casa rentable. Las mejores ciudades para voltear casas varían de año en año, basadas en múltiples criterios. Al identificar las comunidades más lucrativas para un cambio de casa exitoso, los gurús financieros buscan comunidades donde las viviendas aumentan en valor y el ingreso familiar promedio es alto. También analizarán el tiempo promedio que una casa está en el mercado antes de que se venda (más corto es mejor) y factorizarán el porcentaje de propietarios versus inquilinos.

Sin embargo, comprar un reparador en una de esas comunidades no garantiza el éxito. Depende del comprador individual hacer una investigación adicional.

• Considere el costo de la remodelación. Si los costos son razonables, aumenta la posibilidad de que el comprador pueda obtener ganancias en la casa completa.
• Compare los precios de listado con los precios de venta. Esto le dirá si los vendedores están obteniendo lo que quieren de sus casas. Si las casas se venden dentro de 1 a 5 puntos porcentuales del precio de venta, hay una buena posibilidad de que una casa de flip también lo haga.
• Factor en el número de agentes. En las comunidades donde las casas se venden rápidamente, generalmente encontrará muchos agentes inmobiliarios. Si el área tiene solo unos pocos agentes, puede ser una señal de que el mercado inmobiliario no es lucrativo.

Más sobre comenzar:
➤ 5 cosas importantes que saber antes de voltear una casa
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2. Congustre su presupuesto y financiamiento.

No cometas el error de pensar que no puedes voltear casas solo porque no tienes el efectivo para comprar las casas. Si su crédito es bueno y puede demostrarle al prestamista que la casa que elija tiene potencial, a menudo puede obtener un préstamo para comprarlo y repararlo.

El costo para voltear una casa incluye el precio de compra más el costo de las reparaciones, el seguro para proteger su inversión, costos de tenencia, servicios públicos e impuestos a la propiedad. También incluye los impuestos sobre las ganancias de capital que pagará cuando venda la casa con ganancias. Investigue todos los costos potenciales antes de realizar una compra. Los prestamistas potenciales querrán ver su plan financiero para la casa.

Considere la regla del 70 por ciento de volteo de la casa al determinar si puede obtener ganancias. La regla del 70 por ciento es solo una guía general, pero puede ayudar a las aletas de la casa de los novatos a decidir si la casa es un buen riesgo. Aquí le mostramos cómo usar la regla:

1. Estime el valor posterior a la reparación de la casa (ARV): Esta es la cantidad que la casa probablemente venderá después de que se arregle. Un agente inmobiliario puede ayudarlo a estimar este valor. Por ejemplo, digamos que la casa probablemente se venderá por $ 250,000 después de que se repare. Su ARV es de $ 250,000.
2. Ahora, multiplique el ARV por .70. En nuestro ejemplo, $ 175,000 es el 70 por ciento del valor estimado de $ 250,000 después de la reparación de la casa.
3. Resta los costos de reparación estimados de ARV: El resultado es el monto máximo que debe pagar por la casa. En nuestro ejemplo, el ARV es de $ 175,000. Si creemos que tomará $ 35,000 para reparar la casa, restamos $ 35,000 de $ 175,000. Esto nos da $ 140,000, que es lo máximo que queremos pagar para comprar la casa.

Como todas las reglas, la regla del 70 por ciento es solo un parámetro. En un mercado caliente donde las casas se venden por el precio total de la venta a los pocos días de ser enumerada, probablemente podría llevar la regla del 70 por ciento hasta el 80 por ciento, o incluso un poco más alto. La clave es conocer el mercado y comprender los riesgos. Siempre es mejor errar por precaución.

Más sobre financiar un flip:
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3. Contrata la ayuda correcta.

Puede ser tentador tratar de hacerlo solo al voltear una casa, pero puede ser contraproducente. Es comprensible querer ahorrar dinero y obtener una ganancia más significativa tratando de hacer todo el trabajo usted mismo, pero a menos que sea un profesional de bienes raíces y de construcción, es una idea arriesgada. La contratación de profesionales conocedores cubrirá sus bases y asumirá menos riesgo. Esto es especialmente importante para las nuevas aletas de la casa sin experiencia en bienes raíces. Todavía puedes tener exitosas casas de volteo, pero no cometas el error de tratar de hacerlo solo.

• Inspectores: Un prestamista puede requerir una inspección profesional antes de prestarle el dinero para comprar la casa, pero si no, pagar una inspección vale la pena, por lo que sabe el alcance de los problemas de inmediato. Descubrir un defecto significativo cuando ya está en el proceso de reparación de la casa puede comer rápidamente cualquier ganancia que haya obtenido de otra manera.
• Contratistas: Algunas cosas que quizás desee hacer bricolaje como pintura, pero dejan las cosas grandes, como reparaciones estructurales, reemplazo de ventanas y techos, a los profesionales.
• Agentes de Bienes Raices: Un agente generalmente tomará una comisión de 5 a 6 por ciento de venta. Esa es una gran parte del cambio, pero contratar a un agente es el mejor método para vender la propiedad rápidamente. A la larga, generalmente vale la pena el costo.

4. Sepa qué hace una buena casa.

Después de garantizar que el mercado inmobiliario actual sea óptimo y su financiamiento esté en su lugar, todavía hay una parte vital de la ecuación de caza de pasos para considerar la casa ideal. La casa debería ser una buena inversión, pero ¿qué significa eso cuando se trata de voltear la casa?? Considera lo siguiente.

• Condición: Una buena perspectiva es una casa que necesita algo de trabajo, pero no reparaciones importantes. Si bien esto puede variar según la cantidad de dinero que planea gastar, generalmente es mejor limitar las actualizaciones a nuevos pisos, pintura, revestimiento y techos en lugar de abordar las renovaciones importantes que incluyen excavar en torno a la base y solucionar problemas estructurales. A menos que esté en las operaciones de construcción, es crucial que busque un contratista antes de comprar.
• Ubicación: Esto incorpora varias cosas, lo más común es un vecindario deseable, que aumentará la posibilidad de vender la casa. Sin embargo, también significa la proximidad de la casa a donde vive o trabaja, considerando que es probable que visite el lugar diariamente para trabajar en ella o para supervisar el trabajo de los demás.
• Poco más bajo: Para un flip exitoso, debe comprar la casa a una ganga y venderla con ganancias. Eso significa que por cualquier razón, el vendedor actual está dispuesto a dejar que la casa vaya por un valor de mercado menos que justo.

Más sobre seleccionar la casa correcta:
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5. Hacer solo actualizaciones esenciales.

Los compradores no van a pagar más por lámparas de las que te enamoras o una bañera de hidromasaje. Pueden disfrutar de sus actualizaciones, pero no obtendrá ganancias de ellas. De hecho, podrías perder dinero. Una buena regla general es hacer solo actualizaciones esenciales, las necesarias para hacer que la casa sea habitable de inmediato, y luego dejar que los nuevos propietarios realicen sus propias actualizaciones especiales.

Hacer más de lo que se requiere para vender la casa es solo un error de volteo de la casa, pero es grande. El error más significativo es subestimar el costo de las reparaciones. En cualquier caso, errar en el lado seguro y no gaste más para esos toques personales al próximo comprador podría no importarle.

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6. Vale la pena ser rápido.

Cuanto antes obtenga la casa, más pronto podrá recuperarlo en el mercado y cuanto más rápido pueda obtener ganancias. En la mayoría de las situaciones, reparar el hogar rápidamente es su mejor opción para ganar dinero. Si está pidiendo prestado el dinero para comprar y arreglar la casa, cuanto más se lleva, más interés tendrá para pagarle al prestamista. También tendrá que pagar los impuestos a la propiedad por el tiempo que posee la casa y las facturas de servicios públicos, por lo que ser rápido puede ahorrar dinero.

Por lo general, mantendrá mejor el proyecto si contrata a profesionales para hacer las reparaciones. Sin embargo, si tiene conocimiento en un campo de bricolaje, como el piso, puede ahorrar dinero colocando nueva alfombra usted mismo. Solo sé honesto y resistirte a abordar las reparaciones de las que no sabes nada.

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7. Cómo vender una casa de flip.

Vender una casa de flip se puede dividir en dos fases separadas que preportan la casa para la venta y luego analizando, negociando y aceptando una oferta.

A menos que ya tenga un comprador potencial alineado, generalmente es mejor enumerar la casa con un agente de bienes raíces que puede acceder al servicio de listado múltiple (MLS) de la comunidad. Tener la casa en la lista múltiple es la mejor manera de llegar a compradores potenciales. Para la mayoría de los vendedores de flip-house, vale la pena la comisión pagada a un agente.

• Preparación para la venta: No pase por alto los toques finales que hacen que la casa sea atractiva para los compradores. Un agente de bienes raíces puede ayudar aquí, pero generalmente querrá que la casa haga una excelente primera impresión, así que asegúrese de que se vea bien desde la acera. Concéntrese en limpiar cada rincón y grieta (Clean Sells). Si la casa está en un rango de precios superior, considere tenerla escenificada profesionalmente para mostrar a los compradores cómo podría parecer vivir allí.
• Aceptar una oferta: Si ha seguido todos los pasos en el camino, compró una casa de flip que cumple con la regla del 70 por ciento, y la casa está en un mercado caliente, lo más probable es que obtenga una oferta poco después de enumerar la casa. Hay un dicho en la industria de bienes raíces, "El primer dinero es el mejor dinero", lo que solo significa que no seas demasiado exigente si una oferta llega ligeramente por debajo del precio de venta. Tenga en cuenta que cuanto más tiempo sea la casa, mayores costos de tenencia serán.

Más sobre obtener ganancias:
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➤ Qué hacer si no puede (o no quiere) vender su casa de flip

¿Cuánto tiempo se tarda en voltear una casa??

Se produce mucho entre el momento en que compra una casa de flip y en el momento en que cierre su venta. Dependiendo del tipo de reparaciones necesarias, podría estar mirando un período de tiempo de 8 semanas a 6 meses o más.

Sin embargo, los bienes raíces no tienen reglas difíciles porque cada casa es diferente y cada situación es diferente. Tener todos sus patos seguidos antes de comprar la casa lo hace menos probable que tenga sorpresas, como problemas estructurales que frenan el proceso de reparación o se quedan sin dinero antes de que se repare la casa. Recuerde que voltear una casa es una decisión comercial, así que use la lógica y las figuras duras en lugar de las emociones al comprar una casa para voltear, y estará a la vanguardia del juego.

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Pensamientos finales

Voltear casas es atractivo porque ofrece el atractivo de ganar mucho dinero relativamente rápido. Sin embargo, no es una inversión infalible. Requiere investigar el mercado inmobiliario y recubrir agentes que puedan ayudar a navegar por la compra y venta de la casa, así como los contratistas que pueden manejar las actualizaciones y reparaciones.

La cantidad de dinero obtenida del volteo de la casa varía ampliamente de una comunidad a la siguiente y depende de varios factores. Los aletas de la casa que arreglan y voltean una sola casa por año como pasatiempo podrían ganar entre $ 5,000 y $ 50,000 o más, mientras que alguien que compra y voltea muchas casas en un año podría ganar más de $ 200,000. La cantidad de ganancias también depende de elegir la casa correcta, contratar a los contratistas adecuados y trabajar con los principales agentes inmobiliarios.

Para tener éxito, se debe comprar una casa de flip a un precio inferior al valor de mercado justo, lo cual es común cuando una casa necesita repararse, y el propietario actual no quiere tomarse el tiempo o pagar las reparaciones. También debe ubicarse en una comunidad con un mercado inmobiliario saludable.

El volteo de la casa no tiene que ser difícil, siempre y cuando sigas las buenas prácticas y no intentes hacerlo solo. El truco para voltear la casa rentable es evitar la compra de impulso y resistir el impulso de actualizar la casa de una manera que se adapte a sus gustos personales en lugar de los del comprador promedio de la vivienda.