¿Debo incluir una cláusula de escalada en mi oferta de bienes raíces??

Foto: Istockphoto.comunicarse

P: Estoy pensando en hacer una oferta en una propiedad. Mi agente inmobiliario sugirió que debo incluir una cláusula de escalada. Sin embargo, estoy seguro de que puedo comprar esta casa porque actualmente no hay otras ofertas. ¿Debo seguir el consejo de mi agente o simplemente hacer mi oferta?? Y que es una cláusula de escalada, de todos modos?

A: Como comprador de vivienda, puede estar depositando demasiada confianza en su oferta. El hecho de que no tenga ninguna competencia conocida no significa que obtendrá la propiedad. Incluso cuando te sientas seguro de que vas a ganar una propiedad, podría haber alguien que haga una mayor oferta de último minuto. Es por eso que podría ser una buena idea incluir una cláusula de escalada de bienes raíces en su acuerdo de compra, para que tenga la oportunidad de superar una oferta más alta que su oferta inicial, pero dentro del rango está dispuesto a pagar.

Siga leyendo para obtener más información sobre qué es una cláusula de escalada en los bienes raíces y por qué debe considerar incluir uno en su oferta.

RELACIONADO: ¿Qué es una lista de bolsillo en bienes raíces??

Foto: Istockphoto.comunicarse

¿Qué es una cláusula de escalada??

Una cláusula de escalada (o escalera mecánica) inicia automáticamente el proceso de negociación en su oferta de comprar una casa si otro comprador lo supera. En una transacción estándar sin cláusula de escalada, si oferta en una casa y alguien viene y organiza una oferta más alta y el vendedor acepta la oferta más alta, pierde la oportunidad de comprar la casa. Pero una cláusula de escalada le brinda la oportunidad de endulzar automáticamente su oferta a una figura predeterminada.

Una cláusula de escalada generalmente contiene tres componentes principales.

Entonces, ¿cómo funciona una cláusula de escalada?? Por lo general, su agente de bienes raíces lo ayudará a elaborar un acuerdo de compra. También pueden solicitar la ayuda de un abogado de bienes raíces para garantizar que la cláusula de escalada esté escrita adecuadamente. Lo que la oferta de escalera mecánica dirá esencialmente es que está ofreciendo una cantidad particular para la propiedad. Pero si otro comprador ofrece la misma cantidad o más que su oferta, la cláusula de escalada indica que está dispuesto a aumentar incrementalmente su oferta por un monto establecido hasta alcanzar un límite específico. A continuación se muestra un ejemplo de cómo esto podría estructurarse:

Oferta original: $ 450,000
Cantidad de escalada: $ 5,000
Precio máximo: $ 550,000

Según Freddie Mac, el proceso de escalada es así: una vez que un vendedor recibe una oferta más alta de otro comprador, el vendedor debe presentarle una prueba sólida de una oferta más alta que la suya. Usando los montos anteriores, si un comprador competidor hace una oferta de $ 460,000 en la propiedad, su cláusula de escalada superará automáticamente esa oferta al contrarrestar a $ 465,000. Esto irá de un lado a otro hasta alcanzar su precio máximo de $ 550,000.

En la mayoría de los casos, esto terminará mucho antes de alcanzar su precio máximo, con usted posiblemente ganando la casa. Sin embargo, en un mercado de vendedores sólidos, especialmente en un área de alta demanda, las ofertas pueden ir varios cientos de miles de dólares por el precio de venta de una casa.

Foto: Istockphoto.comunicarse

Las cláusulas de escalada pueden ser beneficiosas en el mercado de un vendedor.

¿Debería considerar incluir una cláusula de escalada en el mercado de un vendedor?? Probablemente sería una buena idea hacerlo, considerando que el inventario de viviendas puede ser baja y la demanda es alta. Aquí hay algunas razones por las que debe considerar una cláusula de escalada en el mercado de un vendedor.

• Puede eliminar el juego de gato y ratón. En un mercado de vendedores calurosos, el vendedor puede tener que ir de un lado a otro con numerosos compradores potenciales. El beneficio de tener una cláusula de escalada en el mercado de un vendedor es que le permite al vendedor saber su oferta más baja y más alta de inmediato. Esto podría facilitar su decisión.
• Una cláusula de escalada podría acelerar el proceso. Aunque la cláusula de escalada podría desencadenar negociaciones e incluso una guerra de ofertas, hay momentos en los que también podría poner otros acuerdos para descansar. Si su monto de escalada es varios miles por encima de lo que cualquier otro comprador está dispuesto a pagar, puede ganar la propiedad de inmediato.
• En un mercado de vendedores de calor, una cláusula de escalada puede ser la única opción para permanecer en consideración. Es probable que haya muchas ofertas altas. Por lo tanto, para evitar ser superado haciendo una oferta, podría ser una buena idea incluir una cláusula de escalada. Esté preparado para llegar tan alto por el precio de venta como lo permita su presupuesto.

En la mayoría de los casos, un agente de bienes raíces sugerirá incluir una cláusula de escalada solo si están seguros de que existe una feroz competencia sobre una propiedad determinada. Sin embargo, incluso cuando la competencia parece faltar, si el mercado general favorece fuertemente a los vendedores, su opción más segura es incluir una cláusula de escalada en su oferta. Dichas condiciones del mercado podrían traer a varios compradores de última hora que desencadenan una guerra de ofertas inmobiliarias, lo que podría sacar su oferta de la mesa. Un vendedor puede pasar al comprador con la mejor oferta, especialmente si un comprador de última hora quiere comprar la casa con efectivo.

"Siempre vale la pena poner una cláusula de escalada en su contrato si la naturaleza competitiva de una propiedad lo requiere", dice Stephen Michalakos, un agente de bienes raíces en Engel & Völkers en St. Petersburgo, Florida. Michalakos agrega que a medida que el mercado cambia con el aumento de las tasas de interés, es probable que se venderán menos casas por cientos de miles por encima del precio de venta, "pero la cláusula de escalada seguirá funcionando como una herramienta, aunque solo sea para vencer a otra oferta en competencia."

Relacionado: los expertos explican la terminología inmobiliaria más confusa

Hay inconvenientes para las cláusulas de escalada.

Aunque las escaladas pueden ser beneficiosas, especialmente en el mercado de un vendedor, puede haber algunas desventajas para incluirlas en su oferta. Aquí hay algunos.

• Puede que no parezca una oferta atractiva para el vendedor. Si un vendedor tiene múltiples ofertas sobre la mesa y una con una cláusula de escalada, puede preferir ofertas tradicionales en las que los compradores solo presenten sus mejores ofertas.
• Las negociaciones podrían retrasar la línea de tiempo de venta. No eres el único que está en una fecha límite para moverse. Es posible que el vendedor deba abandonar la propiedad lo más rápido posible por razones personales. Agregar una cláusula de escalada podría causar retrasos en el proceso de venta e interferir con su línea de tiempo.
• Es posible que no obtenga la propiedad después de todo. No importa cuánto dinero esté dispuesto a poner en una propiedad, tenga en cuenta que el dinero no es el único factor que un vendedor puede considerar. Una cláusula de escalada no necesariamente garantiza que obtendrá la casa. Por ejemplo, si un postor inferior puede cerrar en la casa antes de lo que puede, el vendedor puede tomar esa oferta en su lugar.

En algunos casos, una cláusula de escalada puede no ser necesaria e incluso puede trabajar contra los compradores. Según Megan Micco, Broker Associate en Meganmicco.com en Berkeley, California, “Un agente inmobiliario local experimentado tendrá una sólida comprensión de las tendencias de precios en su mercado local. Deberían poder pronosticar el precio de venta final dentro de un rango estrecho y asesorar a su cliente en consecuencia ", dice ella. “Por lo tanto, no debería haber necesidad de incluir una cláusula de escalada."

Micco advierte además que poner una cláusula de escalada en un acuerdo de compra residencial puede ser una bandera roja para un agente de listado, explicando: “Esta es una señal de que el comprador espera obtener un acuerdo al limitar el precio de venta probable o que ellos están siendo representados por un agente inexperto que no aconseja a su cliente sobre lo que se necesita para ganar una oferta en un mercado competitivo."

Foto: Istockphoto.comunicarse

Considere agregar una contingencia de evaluación.

Una contingencia de evaluación le permite romper el contrato de compra de viviendas si una evaluación revela que el valor de la casa es sustancialmente menor que el precio de venta acordado.

Las evaluaciones son bastante típicas en las transacciones inmobiliarias y a menudo son requeridas por la compañía hipotecaria del comprador, que quiere garantizar que la propiedad valga la cantidad que está financiando. Si una evaluación se vuelve fuera de línea con el precio de compra, el banco puede negarse a financiar el precio de compra completo. Esto significa que el comprador tendrá que encontrar efectivo adicional para cubrir la diferencia entre el precio de venta y lo que el banco está dispuesto a financiar.

Sin embargo, las contingencias de evaluación son otra "bandera roja" que los vendedores pueden desear evitar, especialmente si la contingencia llega a la cima de una cláusula de escalada, que los vendedores también pueden encontrar una complicación onerosa.

"En un mercado de vendedor fuerte, es muy difícil prevalecer como comprador con cualquier tipo de contingencia", advierte Micco.

Sin embargo, usted presenta su oferta, es importante considerar cuidadosamente todas las dificultades potenciales. Según Michalakos, “Si está comprando una casa a través del financiamiento, incluida una contingencia de evaluación con su cláusula de escalada tomará un poco de creatividad financiera de un buen profesional de hipotecas, y un gran asesor de bienes raíces.

Sin embargo, si está pagando efectivo por su nuevo hogar, el juego cambia. "Muchas ofertas son todas en efectivo y no requieren ningún préstamo o evaluación en absoluto", dice Micco. Si elige renunciar a la evaluación, entonces una contingencia de evaluación es, por supuesto, discutir.

Al final, si elige incluir una cláusula de escalada de bienes raíces en su oferta o sin una contingencia de evaluación, Michalakos ofrece este consejo: “Su máximo de escalada debe considerarse como su mejor, más alta y final oferta final. Debe reconocer que su máximo de escalada puede terminar siendo golpeado por otras ofertas."

Relacionado: los mejores sitios web de bienes raíces de 2022