Resuelto! ¿Cómo funciona el alquiler con compra de viviendas??

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P: Quiero comprar una casa, pero mi puntaje de crédito no es genial y no tengo suficiente ahorro para un pago inicial. He oído hablar de alquiler con opción, pero no estoy completamente seguro de lo que significa. ¿Cómo funciona el alquiler con opción??

A: Ciertamente no estás solo con la lucha por aumentar su puntaje de crédito o ahorrar para un pago inicial. Según Experian, casi un tercio de ti.S. Los consumidores tienen un puntaje de crédito de 670 o menos. El ahorro para un pago inicial también es más difícil teniendo en cuenta que los precios de las viviendas han superado los ingresos del hogar en los últimos 50 años, según un análisis inmobiliario inteligente.

Entrar en una casa de alquiler con compra puede ser una forma de encerrar una casa que ama mientras acumula su crédito y capital con pagos mensuales. Pero antes de intervenir, desglosemos cómo funciona el alquiler con opción, cuándo podría ser beneficioso para los compradores y las condiciones con los acuerdos de alquiler a los propios que querrá considerar.

Siga leyendo para aprender a alquilar una casa.

¿Qué es el alquiler??

El alquiler con opción es un contrato en el que un comprador acepta arrendar una casa por un período de tiempo determinado antes de comprar la propiedad del propietario. El comprador y el vendedor firman un acuerdo de alquiler con opción a compra que es similar a un contrato de arrendamiento típico e incluye condiciones como cuánto tiempo el comprador arrendará la casa y el costo de la renta.

Los acuerdos típicos de alquiler a compra también incluyen detalles, como cuánto del alquiler mensual se destinará al precio de compra de la casa, si el inquilino tiene la opción de salir de la compra de la casa y el precio general de compra.

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¿Cómo funciona el alquiler con opción??

El proceso no es tan simple como parece. A primera vista, el alquiler de obras por opciones por un inquilino arrendando una casa de un propietario antes de tener la opción de comprar la propiedad una vez que el arrendamiento está arriba. En algunos, pero no en todos, los acuerdos de arrendamiento a opciones, un porcentaje del alquiler del inquilino se destina al pago inicial de la casa. Esto significa que los pagos mensuales del inquilino suelen ser más altos que un acuerdo de alquiler tradicional porque están pagando capital hacia la casa además de alquiler.

Después de que el plazo de arrendamiento aumente, el inquilino puede decidir usar el dinero acumulado para el pago inicial para comprar la casa o, dependiendo de su acuerdo de alquiler con opción, decidir pasar a otro lugar.

Hay dos tipos principales de acuerdos de alquiler a opción.

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Antes de celebrar un contrato de alquiler con opciones, es importante que los compradores y vendedores consideren qué tipo de contrato se ajusta mejor a sus necesidades. Los dos tipos principales de acuerdos de alquiler a opción son la opción de arrendamiento o la compra de arrendamiento. Ambos contratos describen los requisitos del contrato de arrendamiento pero tienen diferentes obligaciones cuando se trata de comprar la casa.

Acuerdos de opción de arrendamiento Permitir a los inquilinos la opción de comprar la casa al final del arrendamiento. Si los inquilinos están interesados ​​en la casa, pero no están positivos, quieren comprarlo, el acuerdo de opción de arrendamiento les da el derecho de comprar la casa o la flexibilidad para transmitir la compra una vez que el arrendamiento está arriba. Dado que los compradores tienen más libertad con este tipo de acuerdo, generalmente pagan una tarifa adicional llamada tarifa de opción.

Un acuerdo de compra de arrendamiento describe que el inquilino está obligado contractualmente a comprar la propiedad al final del plazo de arrendamiento. Un acuerdo de compra de arrendamiento generalmente incluye un precio de compra establecido de la casa, lo que significa que un comprador está encerrado en un precio de la casa, ya sea que puedan pagarlo cuando termine el arrendamiento y si la propiedad está valorada o no a ese precio. Los compradores que luchan por obtener la aprobación de una hipoteca pueden querer evitar este tipo de acuerdo, ya que estarán obligados contractualmente a comprar la propiedad, incluso si aún no pueden obtener un préstamo.

Alquilar a los propios puede ser una buena opción para un comprador que aún no está listo para una hipoteca.

Si un comprador quiere una casa pero necesita algo de tiempo para acumular su crédito o ahorros antes de asegurar una hipoteca, puede considerar las viviendas y sus ventajas asequibles. Al ingresar un acuerdo de arrendamiento a compra y realizar constantemente los pagos mensuales, los compradores pueden aumentar su puntaje de crédito, lo que puede ayudar a obtener la aprobación de una hipoteca o encontrar una tasa de interés más baja. Si el alquiler incluye una porción que va hacia el pago inicial, entonces el comprador también está construyendo capital.

Además, la flexibilidad con un acuerdo de opción de arrendamiento puede ser atractiva para los compradores potenciales que temen el remordimiento del comprador. Si a los compradores deciden que no les gustan las responsabilidades con tener una casa o no los fanáticos del vecindario donde se encuentra su contrato de arrendamiento a compra, pueden avanzar fácilmente una vez que el arrendamiento está arriba.

Un contrato de arrendamiento de alquiler puede ser arriesgado para compradores y vendedores por igual.

Si bien las casas de arrendamiento con su ventaja tienen sus ventajas, también tienen sus inconvenientes para compradores y vendedores. Por el lado de las compras, los compradores pueden estar atrapados con una casa que no pueden pagar si no pueden calificar para una hipoteca y están en un acuerdo de compra de arrendamiento. El precio establecido de un acuerdo de alquiler a compra también puede ser arriesgado para los compradores si los valores de las propiedades no respaldan el precio de compra que se describe en un acuerdo de compra de arrendamiento.

Para los vendedores, el precio bloqueado de la casa también puede ser arriesgado. Si el valor de la propiedad de la casa aumenta más que el precio de compra acordado, el vendedor puede perder mayores ganancias si hubieran realizado una venta tradicional.

En un acuerdo de opción de arrendamiento, los vendedores tampoco tienen garantizado una venta en su hogar ya que el inquilino tiene la opción de disminuir. Si el propietario está ansioso por vender rápidamente, esto puede ser frustrante y exigirles que reliquen la propiedad para encontrar otro comprador.

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Un contrato de alquiler con opciones puede mantener la casa de sus sueños fuera del mercado y bloquear el precio.

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Si un comprador tiene su corazón establecido en una casa en particular pero no está listo para comprar, proponer un acuerdo de alquiler con el vendedor puede ayudar al comprador a obtener la casa sin perderla a otra persona.

Los compradores también pueden bloquear el precio de la vivienda con un contrato de arrendamiento a compra porque el precio de compra se acuerda con el vendedor, ya sea a la firma del contrato o en algún momento durante el arrendamiento con una evaluación. Esto significa que si el precio de mercado de la vivienda aumenta más que el precio de compra contratado al final del contrato de arrendamiento, un comprador podría obtener la casa a un precio más bajo que si hubiera comprado la casa sin alquilarlo primero.

Por otro lado, el bloqueo en un precio también puede funcionar contra un comprador. Si el precio de mercado de la casa cae significativamente por debajo del precio de compra contratado cuando finaliza el contrato de arrendamiento, el comprador está atrapado en exceso de la casa.

Además del alquiler, los inquilinos pueden estar sujetos a tarifas, impuestos y costos de mantenimiento.

Las tarifas de las opciones son un costo adicional que los compradores pueden olvidar considerar que puede hacer o romper cuán asequible es realmente realmente. Una tarifa de opción es una tarifa por la opción de considerar comprar la propiedad en el futuro y es común para los acuerdos de opción de arrendamiento. Las tarifas de opción varían y pueden ser negociables, pero generalmente son del 1 al 5 por ciento del precio de compra.

Martin Orefice, CEO de Rent to Own Labs, dice que piense en las tarifas de opción como un pago inicial más asequible. "El 1 al 5 por ciento de baja es mucho mejor que la mayoría de los pagos de inactividad", dice Orefice.

Sin embargo, Orefice advierte que las tarifas de opción aún pueden sumar y los inquilinos deben estar bastante seguros de que estén interesados ​​en comprar la casa antes de ingresar un acuerdo de alquiler con opción. "Aquellos interesados ​​en alquilar una casa de alquiler a la misma pueden necesitar miles de dólares solo por la oportunidad de comprarlo potencialmente. Nadie se comprometerá a un acuerdo como ese sin estar bastante seguro de que quiere comprar la casa en cuestión ”, dice Orefice.

Dependiendo del acuerdo de arrendamiento, también puede haber más costos mensuales para los inquilinos que los pagos de alquiler. Los vendedores pueden exigir a los inquilinos que cubran las tarifas de la Asociación de propietarios (HOA), los impuestos a la propiedad y algunas o todas las reparaciones y mantenimiento de la propiedad. Todos estos son los costos que los compradores deben pensar al comprar una casa y pueden ser reveladores revelando los costos adicionales necesarios para mantener la casa.

La duración del arrendamiento de alquiler a opción difiere de un contrato a otro.

Cuando un comprador potencial está aprendiendo cómo alquilar una casa, es fundamental comprender que los contratos variarán y la duración de un contrato de arrendamiento puede ser un artículo de marca o ruptura tanto para el comprador como para el vendedor. Jennifer Murtland, agente de bienes raíces de Cincinnati y cofundadora de Real Estate Fight Club Podcast, dice que la mayoría de los contratos de alquiler con opciones requieren que el comprador alquile la propiedad durante 1 a 3 años.

Si un inquilino está preocupado por obtener su puntaje de crédito o ahorrar dinero para un pago inicial, un contrato de arrendamiento más largo puede ser una mejor opción.

Los inquilinos deben revisar cuidadosamente el contrato antes de firmar.

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Como con cualquier contrato, es importante leer la letra pequeña antes de firmar y comprometerse con una casa de arrendamiento a compra. En un contrato de alquiler con opción, asegúrese de buscar los siguientes artículos:

• Es el acuerdo una opción de arrendamiento o una compra de arrendamiento?
• El precio de compra de la casa o cómo se determinará
• La tarifa de opción y los pagos de alquiler
• ¿Cuánto, si es que hay alguno, de esas tarifas y pagos de alquiler contarán para el precio de compra de la casa?
• Quién es responsable del mantenimiento y qué implica el mantenimiento
• Cualquier tarifa mensual adicional, como servicios públicos o tarifas de HOA
• Cualquier plazo de los pagos adeudados o si se debe dar un aviso para comprar o mudarse

No tenga miedo de buscar el asesoramiento de un abogado de bienes raíces antes de firmar un contrato de alquiler a compra. Un abogado puede ayudar a negociar artículos en el acuerdo para asegurarse de que el acuerdo sea algo que sea lo mejor para el comprador.

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Se debe abordar una casa de alquiler con la misma diligencia debida que una compra tradicional.

Antes de encerrarse en cualquier casa, ya sea por una compra tradicional o alquiler para poseer, los compradores deben continuar con cuidado al conocer el historial de la casa. Por ejemplo, con una compra de vivienda tradicional, los compradores generalmente solicitarán una inspección de la casa para comprender cómo funciona la propiedad, si hay problemas principales actuales y qué tipo de problemas pueden haber tenido los propietarios con la propiedad en el pasado. Una casa de alquiler a la misma no debería ser diferente.

"Antes de aceptar el precio de compra, haga que un inspector de viviendas evalúe la propiedad y solicite al propietario que cubra el costo", dice Wesley Willoughby, especialista en bienes raíces de Benchmark Realty, LLC, en Nashville.

Además de una inspección de la vivienda, los inquilinos deberían considerar la evaluación del hogar, si una evaluación no se planeaba en el contrato. Una evaluación evaluará cuánto vale la casa y brindará orientación sobre el precio de compra justo.

Si bien un acuerdo de alquiler con opciones puede ser una opción para los compradores que aún no pueden calificar para una hipoteca tradicional, elegir la propiedad correcta y negociar los términos del acuerdo es tan imperativo como si la transacción fuera una compra de vivienda tradicional.