Resuelto! ¿Qué es el seguro hipotecario y cómo funciona??

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P: Mi agente inmobiliario me estaba ayudando a resolver un presupuesto para mi primera compra de vivienda e insistió en que incluya el costo del seguro hipotecario. Tengo muy buen crédito, así que tal vez no entiendo cómo funciona el seguro hipotecario. Lo necesitaré? Que realmente hace?

A: Su agente de bienes raíces es aconsejable alentarlo a incluir un seguro hipotecario en su plan de presupuesto, no porque lo necesitará absolutamente, pero porque no lo sabrá con seguridad hasta que complete su presupuesto y descubra qué tipo de préstamo le 'Tomaré. Pero no se ofenda ni lo tome, los requisitos de seguro de mortogage personal no se basan únicamente en su crédito, y en algunos casos los requisitos no están relacionados con el crédito en absoluto. Pero que es el seguro hipotecario?

Si bien el término "seguro hipotecario" se parece mucho a otros tipos de pólizas que puede tener, como el seguro de los propietarios, el seguro de salud o el seguro de automóvil, no es lo mismo. Esas políticas están destinadas a protegerlo financieramente si experimenta un robo o desastre, se enferma o se involucra en un accidente automovilístico. Reembolsan al titular de la póliza por los gastos relacionados causados ​​por eventos cubiertos. El seguro hipotecario no protege al prestatario; protege al prestamista. Los prestamistas de préstamos hipotecarios determinan qué prestatarios tienen menos probabilidades de incumplimiento de los pagos de su hipoteca, pero siempre existe el riesgo para el prestamista de que algo sucederá y que la compañía hipotecaria se quedará con una gran deuda incobrable. Por lo tanto, si un pago inicial no alcanza el estándar del prestamista o si el prestatario elige ciertos tipos de préstamos, el prestatario puede estar obligado a pagar un seguro hipotecario, lo que proporciona protección hipotecaria para el prestamista. A medida que aprenda sobre el seguro hipotecario, verá dos acrónimos: PMI, que significa seguro hipotecario privado, y MIP, que significa prima de seguro hipotecario. Son similares en función, pero bastante diferentes en cómo están incluidos en los préstamos para el hogar.

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El seguro hipotecario ayuda a los prestatarios a calificar para un préstamo bajo ciertas circunstancias mientras protege a los prestamistas si el prestatario no.

La mayoría de las personas han escuchado en algún momento u otro que necesitan tener un pago inicial del 20 por ciento y un crédito perfecto para comprar una casa. Si bien ese puede haber sido el caso, los precios contemporáneos de la vivienda dificultan los estándares, si no imposibles, llegar a muchos compradores. Como resultado, la mayoría de los prestamistas han reducido sus requisitos para los préstamos en general, y los gobiernos federales, estatales y locales han implementado programas para ayudar a los compradores que están menos calificados en una casa que las tasas de propiedad de vivienda más pronto son buenas para la economía, y los El gobierno quiere alentar a las personas a comprar. Aún así, incluso si un prestamista quiere ofrecer un préstamo a un comprador que se acerca pero que no cumple con los estándares del prestamista, la compañía de préstamos asume un riesgo tremendo. Exigir a los prestatarios que compren un seguro hipotecario cumplen con dos propósitos: ayuda a los compradores que probablemente puedan hacer sus pagos a tiempo comprar una casa (incluso si su crédito no es ideal o su pago inicial es bajo), y cubre al prestamista En caso de que un prestatario sea incumplimiento asegurándoles el saldo del préstamo no pagado.

Hay algunos programas locales que brindan préstamos a prestatarios con pagos bajos que no requieren seguro hipotecario. Estos programas a menudo se administran a través de bancos locales y requieren que los prestatarios sean residentes actuales de la localidad o estado en el que se ofrece el programa. Vale la pena investigar si está disponible, porque el dinero que el prestatario puede ahorrar en el seguro hipotecario puede reducir el tiempo que lleva pagar la hipoteca. Sin embargo, es importante que los compradores analicen todos los términos del préstamo y se aseguren de que no estén pagando una tasa de interés más alta durante la vida útil del préstamo, lo que podría negar cualquier ahorro.

Hay dos tipos de seguro hipotecario, y el tipo que necesita depende del tipo de préstamo que reciba.

Algunas preguntas sobre el seguro hipotecario no se pueden responder hasta que el prestatario haya determinado qué tipo de préstamo hipotecario elegirán. Si califican para una hipoteca convencional, tienen un gran crédito y tienen un pago inicial del 20 por ciento del costo de la casa, pueden elegir una hipoteca que no involucre un seguro hipotecario en absoluto. Muchos prestatarios tienen un gran crédito, pero no han podido ahorrar un pago inicial del 20 por ciento, que es alquileres comprensibles, deuda de préstamos estudiantiles y otros gastos pueden dificultar el ahorro. Esos prestatarios deben demostrar que podrán realizar sus pagos mensuales y aún así tener un colchón cómodo; En este caso, se les puede ofrecer un préstamo convencional con la advertencia de que compran PMI o seguro hipotecario privado.

Para los prestatarios con puntajes de crédito más bajos, ingresos más bajos en general o pagos muy pequeños, un préstamo de la FHA puede ser la opción correcta. Los prestamistas ofrecen préstamos de la FHA en cooperación con la Autoridad Federal de Vivienda, que garantiza los préstamos para que se reduzca el riesgo general para el prestamista. Para compensar el costo de este programa, los prestatarios de la FHA deben pagar una prima MIP o seguro hipotecario.

PMI está destinado a prestatarios que tienen un pago inicial de menos del 20 por ciento, y ofrece cuatro opciones de pago.

La "zona de seguridad" para los prestamistas es cuando la relación préstamo-valor (LTV) es del 80 por ciento o más bajo en otras palabras, cuando la cantidad de dinero adeudada es inferior al 80 por ciento del valor total de la casa. Si el prestatario tiene un puntaje de crédito que cumple con los requisitos del prestamista, a menudo pueden elegir un pago inicial de entre 5 y 19.99 por ciento, siempre y cuando estén dispuestos a comprar un seguro hipotecario privado. PMI generalmente tiene un lugar entre el 1 y el 3 por ciento del precio de compra de la casa, y el costo se agregará al pago mensual de la hipoteca cada mes hasta que el LTV sea inferior al 80 por ciento. En ese momento, se requiere que el prestamista cancele automáticamente el seguro PMI como parte de la Ley de Protección de Propietarios. Esta Ley establece que una vez que el pago inicial más el monto del principal del préstamo de que el prestatario ha pagado es igual al 22 por ciento del precio de compra de la casa, el prestamista debe cancelar automáticamente el seguro para que el prestatario no pague por el seguro que son seguros que son seguros que son seguros que son seguros que son seguros que son seguros. no obligado a tener. Un beneficio adicional de la Ley de Protección de Propietarios de Viviendas es que la cancelación de PMI está vinculada al precio de compra de la casa y no al valor actual, por lo que incluso si los precios de la vivienda han aumentado y el valor de mercado real de la casa ha aumentado, la cancelación de El PMI se basará en lo que pagó el comprador. Los prestatarios pueden ser proactivos y solicitar que su PMI se cancele cuando su capital alcance el 20 por ciento, pero se cancelará automáticamente al 22 por ciento como un fallido a prueba de.

Hay cuatro tipos de PMI. El primero, y con más frecuencia usado, es PMI prestatario pagado. Esta es la forma estándar en la que el prestatario paga cada mes hasta que alcanzan el 22 por ciento de capital, momento en el que se produce la cancelación de PMI automáticamente. Algunos prestamistas permitirán la cancelación antes en ciertas circunstancias; Si el valor de la casa ha cambiado significativamente, el prestatario puede que lo evalúe y solicite al prestamista que publique la obligación de PMI antes. De lo contrario, la única forma de cancelar PMI antes de que se alcance el patrimonio necesario es un refinanciamiento, pero tenga cuidado de asegurarse de que el costo del refinanciamiento no sea más que los costos de PMI.

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Los compradores que tienen efectivo extra al firmar los documentos de la hipoteca pueden estar interesados ​​en un seguro hipotecario de prima única. Esta opción permite al prestatario pagar toda la prima de PMI por adelantado en un solo pago, en lugar de difundirlo durante los pagos mensuales. Esta es una forma de seguro menos común, ya que la razón por la cual la mayoría de los compradores necesitan un seguro en primer lugar es porque no tienen suficiente pago inicial para evitarlo. En algunos casos, sin embargo, los prestatarios pueden rodar el costo del pago global en la hipoteca en sí para que no tengan que obtener dinero extra. El beneficio de este tipo de PMI es que reduce los pagos mensuales, pero el inconveniente es significativo, si el prestatario se refiniza o necesita vender la casa, el pago por adelantado no es reembolsable, por lo que el prestatario perderá dinero en la transacción.

Incluso menos común es el seguro hipotecario pagado por el prestamista. Esto suena como un gran seguro de trato que paga el prestamista suena como el mejor tipo! En realidad, el prestamista pagará el costo de las primas de PMI a cambio de una tasa de interés más alta durante la vida útil del préstamo. Debido a que la tasa de interés es uno de los términos del préstamo, no un costo adicional, el seguro hipotecario pagado por el prestamista no puede cancelarse cuando el prestatario alcanza el 20 por ciento de capital; El prestatario está atascado con la tasa de interés más alta hasta que el préstamo se paga o refinancie. Debido a que los pagos mensuales serán más bajos sin el costo de PMI adicional, los compradores pueden permitirse el lujo de pedir prestado más, y si pueden planear refinanciar en unos años, esta puede ser una opción de ahorro de dinero.

El seguro hipotecario dividido es el tipo de PMI menos común, pero puede ser útil en ciertas situaciones. Si la relación deuda / ingreso del prestatario es alta, el prestamista observará de cerca los pagos mensuales totales para ver qué porcentaje de sus ingresos mensuales se destinará al pago de la deuda. Aumentar la hipoteca en varios cientos de dólares por mes con PMI de prestatario pagado puede hacer que el prestamista se niegue a prestar suficiente dinero para comprar la casa. El seguro hipotecario dividido-premium es un sistema compartido en el que el prestatario paga una parte del seguro hipotecario por adelantado, un monto menor de lo que pagarían con PMI de un solo premio, pero lo suficiente para compensar el monto de las primas mensuales, manteniendo el al alza costos frontales más bajos de lo que serían con un seguro hipotecario de un solo premio, pero reduciendo los pagos mensuales.

Se requiere MIP para los prestatarios de la FHA y se debe pagar por la vida útil del préstamo.

Los préstamos de la FHA tienen un conjunto diferente de requisitos que otros programas de préstamos, incluido un tipo diferente de seguro hipotecario. El programa de préstamos de la FHA fue diseñado para ayudar a los prestatarios con pagos bajos, tan bajos como 3.5 por ciento para los prestatarios con puntajes de crédito superiores a 580, y tan bajo como 10 por ciento para los prestatarios con puntajes de crédito entre 500 y 579. Los prestamistas hipotecarios tradicionales generalmente requieren un puntaje de crédito de al menos 620, por lo que este programa es enormemente útil para los compradores con poco historial de crédito o crédito que se está reparando. La FHA garantiza el préstamo, por lo que el prestamista tiene menos riesgo, pero a cambio, los prestatarios deben pagar a MIP.

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MIP es similar a PMI, pero hay algunas diferencias críticas. Primero, al igual que Split-Premium PMI, el MIP se paga en dos partes: los prestatarios pagarán un cargo por adelantado al cierre del préstamo, y luego pagarán una prima más pequeña cada mes además del pago del préstamo regular. Si un. Sin embargo, la diferencia más significativa entre MIP y PMI es que MIP no se puede cancelar. El seguro no depende de la cantidad de capital que tiene un prestatario en el hogar, o su puntaje de crédito, o el valor de la casa, es un costo que el prestatario paga para compensar el riesgo que el prestamista y la FHA tomaron cuando tomó cuando Extender el préstamo. La única forma de cancelar MIP es refinanciar el préstamo. Si anteriormente tenía un préstamo de la FHA, este es un cambio; Antes de 2013, el seguro hipotecario en préstamos de la FHA podría cancelarse cuando el capital alcanzó el 20 por ciento, al igual que PMI. El cambio facilitó a los prestatarios de la FHA pagar sus pagos mensuales al bajarlos con el pago por adelantado, pero se bloqueó los pagos mensuales para la vida útil del préstamo.

Los préstamos VA y USDA no requieren un seguro hipotecario, pero vienen con otras tarifas que los préstamos convencionales o de la FHA no.

No todos los programas hipotecarios requieren un seguro hipotecario. Algunos programas locales y estatales tienen programas dirigidos a compradores que de otro modo no podrían permitirse comprar una casa de una manera que no incluya un seguro hipotecario. Préstamos de VA y USDA, que son programas federales administrados a través de la U.S. Departamento de Asuntos de Veteranos y U.S. Departamento de Agricultura, tiene requisitos muy específicos y no incluye un seguro hipotecario.

Los préstamos VA están dirigidos a miembros del servicio militar activo o retirado y sus familias. Las condiciones de los préstamos abordan problemas que son exclusivos de los miembros del servicio militar, como la necesidad frecuente de cambiar de ubicación, a veces sin completar la venta de la casa anterior, y los años de ganar y ahorrar que los miembros militares han renunciado a interés de servicio público. A menudo, no se requiere pago inicial y se pueden otorgar tasas de interés favorables. El VA respalda los préstamos para reducir el riesgo para el prestamista. Si bien los préstamos VA no requieren un seguro hipotecario, sí requieren lo que se llama una "tarifa de financiación", que se paga al cierre de la hipoteca. La tarifa de financiación se puede llevar al monto de la hipoteca, lo que puede aumentar los costos generales, pero el beneficio de no necesitar un pago inicial puede hacer que el costo general ligeramente más alto valga la pena.

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Los préstamos del USDA están orientados a compradores de ingresos moderados y bajos que están dispuestos a comprar una casa en áreas rurales o menos desarrolladas. El objetivo de los préstamos es el doble: el USDA quería aumentar las tasas de propiedad de vivienda en estas áreas para revitalizar las ciudades, y al eliminar los obstáculos comunes a la propiedad de la vivienda, como el pago inicial y los altos requisitos de puntaje de crédito, se dio cuenta de que podía atraer a los compradores que cumplió con esas condiciones para poblar y mejorar estas áreas rurales. Como resultado, los préstamos del USDA son de alto riesgo para los prestamistas; Los prestatarios tienen ingresos más bajos, hacen poco o ningún pago inicial, pueden tener un crédito cuestionable, y el programa requiere tasas de interés más bajas y largos períodos de reembolso. Debido a que el USDA garantiza los préstamos, los prestamistas están dispuestos a participar en el programa. No se requiere un seguro hipotecario, pero de manera similar a los préstamos VA, los préstamos del USDA requieren una tarifa de financiación. Es pequeña que la prima delantera al momento del cierre es del 1 por ciento del monto del préstamo, y luego la tarifa de financiación anual, que se pagará cada año a través del pago mensual de la hipoteca, es 0.El 35 por ciento del saldo de préstamo restante. La tarifa inicial también se puede llevar al monto del préstamo.

Calcular el costo del seguro hipotecario puede darle una idea más realista de su presupuesto al comprar una casa.

Hay muchas variables, pero cuánto es el seguro hipotecario, realmente? Es una buena idea que los compradores traten de resolver esto mientras determinan su presupuesto para una casa, ya que puede hacer una gran diferencia en el pago mensual, y comprender los costos puede ayudar a los prestatarios a tomar decisiones sobre cuánto hogar pueden comprar y cuánto quieren ofrecer como pago inicial.

Con un préstamo de la FHA, el costo de MIP se basará completamente en el monto del préstamo. El pago por adelantado será 1.75 por ciento del valor del préstamo. Los pagos mensuales se determinarán por la cantidad de dinero prestado y la duración del plazo de reembolso, pero este monto se incluirá en los documentos de cierre y no cambiará en el transcurso del plazo de reembolso.

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PMI se determina con un cálculo más complejo. El monto del préstamo sigue siendo el factor base; En general, los costos de PMI caerán entre 0.22 por ciento y 2.25 por ciento del total de préstamos. Donde el prestatario aterriza en este rango se basará en su puntaje de crédito y su relación LTV. Para estimar el costo del seguro, el prestatario debe determinar el valor de la propiedad (no el costo, el valor, que se determina a partir de una evaluación). El prestatario necesita determinar cuál será su pago inicial y reste el monto que planean ofrecer en la casa; Este es el monto del préstamo. Aquí es donde se complica: el prestatario deberá descubrir el LTV, que pueden hacer dividiendo el monto del préstamo por el valor de la casa de la evaluación. Luego multiplicarán ese número por 100 para encontrar el LTV. Si el número es del 80 por ciento o menos, no será necesario PMI.

Si el número es superior al 80 por ciento, el prestatario deberá consultar la tabla de porcentaje de PMI de su prestamista o las tasas de PMI. La mayoría de los prestamistas los tienen disponibles para que los prestatarios lo revisen. El prestatario también puede pedirle a su prestamista un porcentaje estimado en función de su puntaje de crédito y el monto aproximado del préstamo. Ese porcentaje multiplicado por el monto total del préstamo será la prima PMI anual. El prestatario puede dividirse antes de las 12 para ver cuál será el pago mensual.

Si el prestatario no tiene acceso a su porcentaje, puede usar los números en el extremo alto y bajo del rango para calcular su propio rango; Pueden realizar estos cálculos utilizando los números porcentuales de 0.22 y 2.25 para ver las posibilidades altas y bajas. Basado en el LTV y el conocimiento del prestatario de su puntaje de crédito, pueden medir dónde en el rango pueden caer.

Calcular el costo del seguro hipotecario puede ayudar a los prestatarios a tomar mejores decisiones sobre cuánto pueden permitirse gastar en una casa, porque el presupuesto para una hipoteca no se trata solo del préstamo en sí; Los pagos mensuales totales determinarán cuán cómodamente el prestatario podrá administrarse en la nueva casa y se conecta directamente a su probabilidad de incumplimiento. El pago mensual consistirá en una parte del principal del préstamo, el pago de intereses, el seguro de los propietarios de viviendas, porque los prestamistas generalmente requieren que los prestatarios transporten un seguro de propietarios para proteger su garantía, y la mayoría de los prestamistas prefieren que los prestatarios paguen el seguro de los propietarios de viviendas como parte de su pago mensual de hipoteca, que el prestamista usará para pagar la prima de seguro de los propietarios y el PMI o MIP. Además, los prestatarios deben considerar los costos aproximados de los servicios públicos, la comida, la ropa y otras necesidades, junto con otros pagos de la deuda. Teniendo en cuenta todos los costos mensuales puede ayudarlos a calcular cuánto pueden permitirse gastar. Adivinar puede conducir a grandes dificultades después de la compra de la casa.

Una vez que el prestatario ha hecho los cálculos para estimar el costo de su seguro hipotecario y ver cuál será el pago de su hipoteca (incluidos los intereses y el costo del mejor seguro para los propietarios de viviendas), pueden comenzar a buscar una casa que amen que se ajuste a su presupuesto.