¿Qué son los iBuyers, y pueden realmente aumentar los precios inmobiliarios??

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Si se mantiene al día con los asuntos actuales, probablemente se enteró del alboroto sobre un video viral de Tiktok en el que un agente de bienes raíces acusó al modelo de negocio de Ibuye de ser utilizado para manipular los precios inmobiliarios.

En esencia, argumentó que compañías como Redfin y Opendoor y hasta hace unas semanas, Zillow-están comprando casas y vendiéndolas por mucho más, lo que lleva a precios de vivienda en general más altos más altos.

Es una teoría intrigante, actualmente una teoría alarmante si actualmente está buscando un hogar, pero es cierto? Vamos a profundizar en el mundo de los ibuyers para ayudarlo a comprender cómo funcionan y examinar las afirmaciones sobre su impacto en el mercado inmobiliario.

¿Qué es un iBuyer??

"Un iBuyer, también conocido como comprador instantáneo, es una compañía que compra viviendas directamente a los propietarios", explica Tyler Forte, CEO de Felix Homes en Nashville, Tennessee. Y hay una razón por la que se conocen como compradores instantáneos. Forte dice que pueden hacer ofertas de efectivo, y generalmente pueden cerrar en tan solo 14 días.

“Una vez que un Ibuyer posee la casa, generalmente eligen realizar mejoras menores en el hogar, como darle al hogar una capa fresca de pintura o reemplazar la alfombra vieja."Y después de completar estas actualizaciones, dice, volverán a colocar la casa y la venderán por un precio más alto para obtener ganancias.

Entonces, ¿cómo determinan el precio?? "La compañía Ibuyer tomará los datos de su propiedad y los comparará con las propiedades vecinas del hogar", explica Brady Bridges, un agente inmobiliario de Reside Real Estate en Fort Worth, Texas, Texas. Pero no confunda esto con una aleta de la casa comprando casas abandonadas a punto de ceder. Los ibuyers tienden a preferir casas más nuevas en buenas condiciones que se encuentran en vecindarios deseables.

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Los ibuyers tienen una ventaja clara.

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Una ventaja planteada por un iBuyer es la conveniencia que ofrecen vendedores. "Un propietario puede evitar las presentaciones, que es una de las partes más molestas del proceso de listado tradicional", dice Forte. No hay necesidad de limpiar y organizar la casa, y encontrar un lugar a donde ir mientras se muestra la casa.

Y según Bridges, no hay una ley que requiera una inspección de la vivienda al vender a un iBuyer, en comparación con la inspección obligatoria del hogar en un sistema de venta convencional. "Esto te ayuda a ahorrar una buena cantidad de dinero, mano de obra y tiempo", dice. "Pero con comprensión mutua, una inspección del hogar podría tener lugar solo si su empresa de ibuye está interesada."Si la inspección revela algún problema, no tendrá que solucionarlo, aunque la oferta reflejará el costo estimado de las reparaciones.

Además, es difícil competir con ofertas rápidas de efectivo de una empresa Ibuyer como Opendoor. En comparación con un proceso de venta convencional, que puede llevar meses, una oferta de un iBuyer es obviamente atractiva, especialmente para los vendedores que desean cerrar más rápido o deben moverse a toda prisa.

La venta rápida a un iBuyer le costará.

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Sin embargo, este proceso rápido no está exento de desventajas. Según Forte, muchos Ibuyers anuncian que compran casas a precios de mercado, pero este no siempre es el caso. "En mi experiencia, los ibuyers comprarán casas por 5 a 7 por ciento por debajo de lo que el mercado traería", explica. “La mayoría de los ibuyers cobrarán una tarifa de servicio adicional que va del 5 al 7 por ciento."

Su punto de vista es compartido por Kristen Jones, corredor/propietario en RE/MAX alrededor de Atlanta, quien dice que los ibuyers tienden a hacer ofertas por debajo del valor de mercado y luego cobran tarifas que son comparables, si no están más altas que la comisión pagó a un corredor de bienes raíces. La oferta también podría reducirse para cubrir cualquier reparación después de una inspección de iBuyer. "Pero en este punto, los vendedores a menudo están demasiado lejos en el proceso para revertir el curso. Es posible que hayan encontrado una casa para comprar o comenzar a empacar ”, explica Jones. En este punto, sienten que es demasiado tarde para volver.

“Los problemas de la cadena de suministro, junto con la escasez de la fuerza laboral, se suman a los gastos en compras, renovando y revendiendo las propiedades, que impulsa el costo superior del modelo de negocios de Ibuye."Por lo tanto, puede ser conveniente vender a un iBuyer, pero Jones advierte que el costo podría ser miles de dólares más que el proceso de venta tradicional.

Comprar una casa de un iBuyer también tiene pros y contras.

Hemos discutido cómo los ibuyers afectan a los vendedores, pero cómo este modelo de negocio impacta a los compradores?

Al trabajar con ibuyers, la conveniencia también es una ventaja para aquellos que buscan comprar una casa. "Por ejemplo, al comprar una casa ocupada por el propietario, debe programar un recorrido que debe ser aprobado por el propietario", dice Tyler. Y si ese tiempo no es aceptable, el propietario rechazará su solicitud. Pero Tyler dice que una casa de Ibuyer siempre está vacante, por lo que se puede mostrar en cualquier momento.

También es conveniente de otras maneras. "A partir de los detalles de la propiedad a través de la oferta para el cierre, todo se hace en línea durante el período de compra de una casa a través de Ibuyers", explica Bridges. “No existe un costo o mano de obra de locomotoras, y debido al uso de la tecnología digital, se pueden omitir muchos pasos del proceso de compra."Muchos compradores pueden apreciar la falta de interacción cara a cara.

Por otro lado, no todos los compradores consideran trabajar con un agente de bienes raíces como estresante o lento. "Un buen agente inmobiliario trabaja en estrecha colaboración con sus clientes para asegurarse de que sus necesidades y objetivos se cumplan a tiempo", dice Heath Clendenning, agente de Highland Premier en Los Ángeles.

Además, los ibuyers pueden causar problemas a los compradores, especialmente en el mercado de un vendedor. "Una estafa importante para los compradores en el mercado es que están perdiendo la oportunidad de comprar una casa porque no pueden competir con estas ofertas instantáneas/todos los compradores en efectivo", dice Jones. Ibuyers también puede comprar varias casas a la vez, lo que limita el suministro y obliga a los compradores a acudir a ellas. Además, los ibuyers pueden establecer sus propios precios. Esto elimina el proceso de negociación que generalmente tiene lugar entre vendedores y compradores convencionales.

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¿Es ibuitar lo suficientemente grande como para influir realmente en el mercado inmobiliario??

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Entonces, el modelo Ibuyer realmente está haciendo mella en el mercado? Bridges piensa que sí. "La ibrería está en auge en este momento en casi todas las regiones principales y busca permanecer en el sistema de mercado durante mucho tiempo", dice, y señala que la simplicidad y el efectivo directo están atrayendo a más vendedores de lo predicho. “Y en los próximos años, podemos enfrentar un destierro a corto plazo del sistema de cierre de acuerdos actual."

De hecho, Bridges dice que ya ha notado muchos equipos inmobiliarios en varias áreas que ahora son híbridos o han hecho la transición por completo a Ibuyers. Él predice que hay más agentes y equipos inmobiliarios que buscan seguir su ejemplo.

Sin embargo, Clendenning cree que todavía se necesitan interacciones humanas como negociaciones, evaluaciones e instrucciones por ahora. "Los agentes inmobiliarios colaboran con sus clientes para comprender sus objetivos y necesidades y hacer todo lo posible para satisfacerlos", dice. “Todavía hay muchas variables y situaciones que el software y los algoritmos no pueden abordar."

Forte cree que los ibuyers están teniendo un impacto, pero no necesariamente el anticipado. "En muchos casos, los ibuyers están volviendo a colocar casas para un 10 por ciento más en comparación con el precio que lo compraron", dice. “Sin embargo, las casas que los ibuyers se vuelven a listar tienden a sentarse en el mercado durante un período de tiempo más largo."Efectivamente, Zillow está disminuyendo su propio servicio de ibuelos, ofrece Zillow, debido a la“ imprevisibilidad en el pronóstico de los precios de las viviendas."