9 movimientos que las aletas de la casa deben hacer en un mercado inmobiliario de enfriamiento

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Bienvenido a La guía de Bob Vila para voltear la casa, Una serie dedicada a mostrarle los mejores lugares para volteo de la casa, pasos cruciales para seleccionar una propiedad, mejoras y reparaciones imprescindibles, y formas sorprendentes de reducir sus costos para aprovechar al máximo las ventas de su casa. Aquí encontrará nuevas ideas mezcladas con los consejos probados y verdaderos de Bob, nuestras guías de compras examinadas y la pista interna a los profesionales adecuados para llevar su flip a la línea de meta.

Las aletas de la casa serán las primeras en admitir que han tenido unos buenos años. La combinación de bajas tasas de interés y los precios de las viviendas que aumentan rápidamente hacían casi imposible no obtener ganancias.

Sin embargo, el aumento de las tasas de interés recientemente ha reducido la aguja del registro, terminando de repente la fiesta. Los compradores ya no están saliendo, no pueden pagar la casa de sus sueños y prefiren esperar hasta que las tasas de interés vuelvan a caer.

El cambio ha dejado a muchas aletas rascándose la cabeza, estrategias qué hacer a continuación. Si eres uno, aquí hay algunas ideas para ayudarte a montar la pausa.

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1. Centrarse en las propiedades de inversión llave en mano.

Cuando el mercado gira y los compradores potenciales tienen un precio de compra de casas nuevas, el mercado de alquiler aumenta. Durante la última recesión del mercado en 2008, las aletas inteligentes giraron para proporcionar propiedades de inversión llave en mano para los inversores. Renovar casas unifamiliares y dúplex, alquilar a inquilinos calificados y vender estas casas a los inversores que buscan hacer un flujo de efectivo mensual obtuvieron muchas aletas en unos pocos años.

Esta estrategia es beneficiosa porque una vez que un inquilino está en su lugar, el ingreso de alquiler cubre los costos de tenencia de una aleta. Cuando se hace correctamente, hacer estos ajustes mantiene un flujo de efectivo mensual para las aletas hasta que se venden.

2. Rehabilitación de casas multifamiliares para ocupantes propietarios.

Los compradores pragmáticos que no pueden comprar su casa de ensueño unifamiliar podrían calificar para comprar un dúplex, triplex o cuatroplex. Esto permite a los propietarios vivir en una unidad y alquilar las otras unidades para cubrir su hipoteca, viviendo así de forma gratuita. Esta estrategia se conoce como "hacking casero."

Cuando el mercado vuelve a girar, los propietarios pueden usar su vivienda multiunidad como alquiler, ayudándoles a calificar para comprar una casa unifamiliar. La buena noticia es que estas viviendas múltiples ocupadas por los propietarios califican para un pago inicial bajo (3.5 por ciento) préstamo de la FHA.

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3. Escalar a edificios de unidades múltiples.

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Con el mercado de alquiler en llamas, muchas aletas de la casa deberían buscar escalar a edificios multiunidades más grandes. La ventaja de esto es que la aleta puede ayudar a determinar el precio de venta al agregar valor al edificio, aumentando así la tirada de alquiler y, por lo tanto, haciendo que la propiedad sea más valiosa. Nuevamente, los ingresos de alquiler deben compensar los costos de retención antes de vender la propiedad.

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4. Reduciendo el tamaño de las casas menos costosas.

La primera víctima de un mercado inmobiliario de enfriamiento es el escalón superior de las casas. Como resultado, los precios exclusivos de las viviendas se vuelven inasequibles para muchos compradores, por lo que las aletas deben mantenerse alejadas de ellos. Además, los prestamistas ya no están dispuestos a prestar dinero para voltear estas propiedades. Cuando se renovan bien, una casa menos costosa y a precio medio todavía puede atraer compradores porque el mercado de enfriamiento conduce a una escasez crónica de casas.

El alquiler es una alternativa para muchas personas, que pueden elegir menos espacio y lujo en una casa menos costosa sobre una hipoteca mensual alta. Entonces, si eres una aleta acostumbrada a trabajar en McMansions para grandes ganancias, ahora sería un buen momento para reducir el tamaño.

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5. Busque propiedades "pre-HAB" para obtener efectivo rápido.

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Las propiedades de volteo están envueltas en riesgo. En un mercado de enfriamiento, donde los compradores tienen más dificultades para calificar para los préstamos, un flip mal puede ser desastroso para los nuevos inversores. Sin embargo, algunas aletas con bolsillos más profundos están dispuestos a asumir el desafío. Si es una aleta con reservas de efectivo mínimas, puede ganar un buen dinero ayudando a estos inversores más ricos haciendo su trabajo gruñido. Lleva menos tiempo que un flip y le permite trabajar un trabajo diario hasta que pueda pagar su próxima propiedad.

Un servicio que puede proporcionar a otra aleta es encontrar una casa con problemas de título, aclararlos y proporcionar un C/O limpio (Certificado de Ocupación) para ahorrar mucho tiempo a la otra aleta. Otro servicio invaluable es limpiar la mayor parte de los escombros de una propiedad para que esté listo para que una aleta experimentada compre y comience a trabajar de inmediato.

Este proceso relativamente económico puede ganar una aleta novata varios miles de dólares sin incurrir en el gasto y el riesgo de un flip. Encuentre propiedades ideales que se ajusten a este molde enviando postales y observando ejecuciones hipotecarias y sitios de subastas.

6. Busque listados caducados que no se vendieran.

Muchos vendedores han tenido dificultades para adaptarse a los nuevos precios de las viviendas en un mercado cambiante. Si enumeraban su hogar, anticipando múltiples ofertas y guerras de ofertas, el impacto de las ofertas bajas o no ha sido difícil de digerir. Los vendedores que han tenido que poner sus vidas en espera se han desesperado cada vez más y finalmente se resignaron a quedarse. Verifique los listados caducados en la MLS y ponga a los propietarios de su miseria ofreciéndoles un precio más bajo igual a las condiciones actuales del mercado.

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7. Negociar con los propietarios atrapados en una cadena.

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Cuando los propietarios de viviendas encuentran o incluso realizan una oferta en otras propiedades, anticipando su hogar actual para vender, se encontrarán desesperados por mudarse. Esto es especialmente cierto cuando su dinero sincero y su pago inicial están en juego. Un mercado de enfriamiento es el equivalente a tocar sillas musicales financieras. Cuando la música se detiene, pueden encontrarse entre casas. Estos vendedores generalmente están dispuestos a negociar y reducir sus pérdidas para continuar con sus vidas y evitar las sanciones financieras.

8. Espere hasta que la realidad de un nuevo mercado se conforma para negociar.

El mercado inmobiliario acaba de comenzar a enfriarse en muchas áreas. Si las tasas de interés continúan aumentando, como se espera, el mercado se enfriará aún más. Esto significa que menos personas competirán por hogares, y los vendedores estarán más desesperados por descargar sus propiedades, especialmente aquellas con hipotecas de tarifa ajustable. Por lo tanto, puede valer la pena esperar unos meses para aumentar sus posibilidades de negociar mejores ofertas para obtener ganancias potencialmente más significativas.

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9. Refinanciar y mirar para cerrar la brecha.

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Si eres una aleta con varias casas que no se venden, podría ser el momento de una verificación de la realidad, especialmente si tienes préstamos de dinero duro en tus flips. Una estrategia popular es refinanciar el dinero duro y buscar aferrarse a sus hogares hasta que el mercado vuelva a girar. Aquí hay tres soluciones populares a considerar una vez que haya refinanciado y anticipado a su Flips:

• Alquile su casa a un inquilino a largo plazo.
• Enumere su casa en un sitio de alquiler a corto plazo como Airbnb, que le dará la libertad de vender tan pronto como llegue una oferta viable.
• Arrance su casa a un inquilino con la opción de comprarla una vez que puedan calificar para una hipoteca a un precio mutuamente aceptable.