Creación de viviendas asequibles

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Desde la Segunda Guerra Mundial, el gobierno federal ha tenido su mano para promover y apoyar viviendas asequibles a través de facturas de GI y financiamiento de bajo interés. Estas políticas y subsidios fueron muy efectivos para ayudar a devolver el SIG y otros compradores de viviendas por primera vez a sus primeros hogares. Pero con un rápido crecimiento económico y el baby boom, los subsidios federales tradicionales por sí solos no han podido mantenerse al día con la creciente brecha de asequibilidad. Las familias necesitan lugares seguros y decentes para vivir. Las comunidades necesitan un suministro adecuado de viviendas, en todos los niveles de precios, y las empresas necesitan viviendas asequibles para su fuerza laboral.

Asequible para comprar
El gobierno federal define la asequibilidad de la vivienda como costos de vivienda que no exceden el 30 por ciento de los ingresos del hogar. Los costos de la vivienda se definen como alquiler o principio, intereses, impuestos y seguros combinados (PITI). Si suponemos que está obteniendo el ingreso medio de 2002 de $ 43,318 (u.S. Censo), no gastaría más de $ 1,083 por mes en costos de vivienda. Ahora, si también suponemos que está comprando una casa al precio medio de 2002 de $ 158,300 (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios), debería obtener un pago inicial de $ 28,890 para comprar esa casa y aún cumplir con la definición de "asequible."Por supuesto, hay otros factores que influyen en este acuerdo, incluida la tasa hipotecaria, el plazo (duración) del préstamo, los puntos y los costos de cierre. Cambiar cualquiera de estos factores y su pago inicial o pagos mensuales podría subir o bajar. Y cuando tenga en cuenta los puntos y los costos de cierre, su desembolso total en efectivo al cierre sería de más de $ 33,000! Según la definición del gobierno, esta casa puede ser asequible de poseer, pero con tanto efectivo requerido por adelantado, sería asequible para usted comprar?

Asequible para construir
Un factor importante en la asequibilidad es el costo de producir viviendas. Los grupos de constructor a menudo reclaman, y las estadísticas gubernamentales respaldan estas afirmaciones, que la construcción de viviendas tradicionalmente lleva a la nación a salir de la recesión. No es de extrañar cuándo considera que la construcción de viviendas beneficia no solo a los oficios sino también a la fabricación, servicios profesionales e incluso transporte. Pero la demanda de nuevas viviendas puede causar escasez en mano de obra y materiales. Los retrasos debido al clima o los problemas de permisos también se suman a los costos y estos costos se transmiten al comprador. Los constructores de nuevas viviendas generalmente operan con márgenes de beneficio neto bastante estrechos de 5 por ciento a 10 por ciento, por lo que incluso un pequeño aumento en los costos puede reducir drásticamente en las ganancias de un constructor y aumentar los costos de vivienda para los compradores.

Un constructor experimentado puede ayudar al comprador de viviendas a mantener los costos bajos a través de un diseño cuidadoso y la selección de materiales. Este proceso se llama "ingeniería de valor" y, como comprador, es lo mejor para usted encontrar un constructor que lo comprenda a fondo. Pero si bien la industria de la construcción ciertamente se beneficia de las innovaciones en materiales y métodos, el constructor independiente generalmente no puede tener un gran impacto en la asequibilidad general de la vivienda. Piénselo de esta manera: una mansión de $ 750,000, en esencia, está construida con esencialmente los mismos materiales que un rancho de tres habitaciones de $ 125,000. No son solo los acabados los que hacen el precio inflado.

Reducir los costos de vivienda
Una de las formas clave de lograr la asequibilidad es aumentar la densidad de la vivienda. Las regulaciones de uso de la tierra en los niveles federales, estatales y locales pueden tener un gran impacto en la asequibilidad de la vivienda. Las regulaciones de humedales, por ejemplo, sacan grandes extensiones de tierra del mercado inmobiliario, reduciendo el suministro. Reglas de zonificación locales que requieren parcelas de cinco acres para cada casa unifamiliar también agregan presión al suministro de tierras. Hay ciertos costos fijos para desarrollar cualquier parcela de tierra, incluida la planificación y los permisos del sitio, las carreteras, la energía, el alcantarillado y el agua. Todos estos costos deben incluirse en el precio de venta de la vivienda construida en el paquete. Si la zonificación u otras regulaciones limitan el paquete a la construcción de una casa, todos esos costos de desarrollo deberán ser asumidos por esa casa única, lo que hace que el precio suba más. Si las regulaciones de zonificación permiten una mayor densidad de casas de vivienda por paquete, el constructor puede extender los costos de desarrollo de la tierra en todas las unidades de vivienda, por lo que la misma casa realmente costaría menos construir y comprar.

Política de vivienda para la asequibilidad
Los gobiernos locales generalmente aumentan cuando una escasez de viviendas asequibles comienza a dañar la vitalidad de la comunidad. En muchas áreas del país, los trabajadores esenciales como la policía, los bomberos, los trabajadores médicos y los maestros no pueden permitirse vivir en las comunidades donde trabajan. Algunos municipios ahora ofrecen subsidios y otros incentivos para cerrar la brecha de asequibilidad y atraer a los trabajadores más cerca de sus trabajos. Otras medidas empleadas por los gobiernos locales y estatales incluyen mandatos de asequibilidad de la vivienda y ordenanzas de zonificación inclusiva.

En Massachusetts, por ejemplo, la Ley 40B es un estatuto estatal que requiere que cada municipio en el estado tenga una política de vivienda con el objetivo de tener al menos el 10 por ciento de sus acciones de vivienda asequibles para las personas que ganan 80 por ciento o menos de los ingresos medios del área (Ami). Dichas medidas pueden requerir que los desarrolladores aumenten la densidad de la vivienda para usar más eficientemente la tierra disponible. Algunas reglas requieren que los desarrolladores hagan un cierto porcentaje de las casas que crean asequibles. La Ley 40B fue uno de los primeros estatutos del país y ha sido parcialmente responsable de la creación de aproximadamente 18,000 unidades de vivienda que cumplen con este nivel de asequibilidad. Maine hizo lo mismo con una ley similar. Hoy hay una creciente lista de estados, en cada área del país, con una legislación existente o pendiente que promueve y/o exige la asequibilidad de la vivienda.

También hay una serie de organizaciones y programas sin fines de lucro que abordan específicamente la asequibilidad de la vivienda. Community Land Trusts (CLTS), por ejemplo, generalmente son entidades privadas y sin fines de lucro que aseguran subvenciones y donaciones para comprar tierras y viviendas para la asequibilidad a largo plazo. La mayoría de los CLT venden las casas pero mantienen la tierra "en confianza" a través de arrendamientos de tierras a largo plazo al propietario de la casa. La mayoría de los arrendamientos de CLT requieren algún tipo de limitación de capital para que cuando se venda la casa, permanezca asequible para el próximo comprador. Otras organizaciones incluyen Hábitat para la Humanidad, Vecinos, Agencias de Finanzas de Vivienda del Estado y autoridades locales de vivienda. Un programa federal relativamente nuevo, administrado a través de las autoridades de vivienda locales, permite a los inquilinos elegibles usar sus cupones de vivienda de la Sección 8 para comprar una casa. Los bancos locales y los prestamistas hipotecarios a menudo tienen la información más reciente sobre programas de préstamos para compradores por primera vez.

Estudio de caso: Community Land Trusts Save Housing Housing
La ciudad de Burlington, una ciudad de aproximadamente 40,000, es la ciudad más grande de Vermont. A pesar de su economía estable y su encanto de pueblo pequeño, Burlington tiene su parte de problemas de gran ciudad: alquileres altos, propietarios en ausencia, stock de viviendas que envejecen y salarios que se retrasan detrás del aumento de los costos de vivienda. En 1984, los líderes de la ciudad y los defensores de la vivienda establecieron el Burlington Community Land Trust (BCLT), el primer CLT financiado municipalmente. Hoy es el CLT más grande en la U.S. con más de 2.500 miembros.

Un CLT es una organización comunitaria controlada democráticamente que adquiere tierras y edificios y mantiene la tierra en confianza por el bien de la comunidad en general. En términos de viviendas asequibles, este modelo elimina el costo de la tierra de la ecuación de costo de vivienda, lo que hace que la casa sea mucho más asequible. Además, el Land Trust proporciona un arrendamiento renovable a largo plazo (generalmente 99 años) al propietario. A cambio, los compradores de viviendas acuerdan limitar el precio de la casa si deciden venderla y cuándo. En muchos casos, el CLT obtiene la primera opción para comprar la casa a un precio determinado de fórmula. Los propietarios obtienen menos capital de la venta, pero esta limitación asegura que la casa sea asequible para el próximo comprador.

En promedio, una casa BCLT por primera vez es asequible para las personas con el 62 por ciento del ingreso medio del área. En reventa, la casa promedio de BCLT es asequible para las personas que ganan el 57 por ciento de la AMI, pero la venta trae a los propietarios una ganancia de capital neta de más de $ 6,000.

Limitar la equidad puede haber sido una idea radical hace 20 años, pero el modelo se ha vuelto convencional. Cuando se estableció el Burlington Community Land Trust en 1984, solo había un puñado de CLTS. Hoy hay más de 160 en 34 estados y otros en Canadá y la U.K.