Remodelación de volteo para reventa

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Con un exceso de propiedades angustiadas en el mercado ahora, las personas están ansiosas por hacer tratos. Pero hay poco espacio para el error. Tienes que ser inteligente sobre las casas que compra y las reparaciones que realiza. También debe estar preparado para mantener su propiedad a largo plazo, o podría terminar con una casa que no puede vender y un pago de hipoteca que no puede pagar. Pero si vas a intentar voltear casas, aquí hay algunas cosas que tienes que saber.

Encontrar la casa correcta
Los inversores inmobiliarios viven y mueren por los números. Tienes que enamorarte del trato, no de la casa. Y las grandes ofertas no te van a saltar. Los inversores experimentados pasan tiempo todos los días buscando propiedades en dificultades y tienen una red de personas que exploran acuerdos para ellos.

Algunos inversores hacen un punto de llevar una ruta diferente a casa desde el trabajo para buscar posibles ofertas. Otros, como Sid Davis, un inversor inmobiliario y autor de Los cambios de imagen en el hogar que se venden: formas rápidas y fáciles de obtener el precio más alto posible, recomendar elegir un vecindario en particular y conducirlo regularmente. "Busque la mejor oferta en el mejor vecindario", dice Davis. “Incluso en las mejores áreas, siempre hay personas que necesitan vender rápidamente. Elija un área objetivo que desee y invente los volantes que dicen: 'Puedo cerrar en una semana' o 'Efectivo por adelantado.'Hay mucha gente en problemas. "

Buscar es una casa que tiene un precio muy por debajo del valor de mercado, dicen los expertos. Esa es la única forma de ganar dinero en el mercado actual.

Encontrar financiamiento
Incluso cuando la suscripción hipotecaria era suelta, los banqueros eran más difíciles con los inversores que en los ocupantes propietarios, requiriendo más dinero y cobrar tasas de interés más altas y tarifas. Hoy los prestamistas son más estrictos que nunca cuando se trata de prestar dinero para la inversión inmobiliaria.

Para los rehabilitadores que poseen una casa, puede ser más fácil obtener una línea de crédito de capital doméstico y usar ese dinero para el pago inicial requerido. Pero comprenda lo que está haciendo: está poniendo en riesgo su propia casa si no puede vender la propiedad y se queda atrás en los pagos.

Pensando a largo plazo
Muchos inversores inmobiliarios profesionales ven voltearse como un enfoque miope para el negocio. Prácticamente la única ventaja, dice Jones -Cox, es una ganancia rápida, pero los impuestos de ganancias de capital comen una gran parte de eso, y las condiciones actuales del mercado no conducen a una venta rápida. Además, los proyectos de rehabilitación son conocidos por tomar más tiempo y costar más dinero de lo previsto. Es mucho mejor sostener la casa y disfrutar de los beneficios a largo plazo.

Davis, que ha volcado siete casas en un año, está de acuerdo, diciendo: “Gané $ 10,000 a $ 12,000 por casa y pensé que era bastante caliente. Fue lo más tonto que hice. Si los hubiera mantenido como alquileres, tendría $ 1.5 millones en equidad ahora."

Quizás la forma más inteligente de acercarse a la volteo en este momento, especialmente para el nuevo inversor, es comprar una casa como ocupante propietario, vivir en ella durante dos o tres años mientras lo arregla y luego venderla con ganancias. Obtendrá una mejor tasa de interés sobre el financiamiento, eliminará los pagos inactivos más grandes requeridos de los inversores y el considerable impuesto sobre las ganancias de capital que las aletas pagan en las casas que compran y venden rápidamente, y le dará tiempo a la casa para apreciar la casa para apreciar la casa. "Esa es una estrategia bastante espectacular para ganar $ 50,000 o $ 100,000 y no pagar impuestos sobre ella", dice Vena Jones -Cox, un inversionista inmobiliario con sede en Cincinnati y ex presidente de la Asociación Nacional de Investores de Bienes Raíces.

Haciendo las renovaciones correctas
Una vez que encuentre la casa, debe hacer un presupuesto de renovación y reparación. El primer paso es establecer un precio de venta aproximado. Eso se logra al ejecutar un análisis comparativo de mercado de casas similares a la que está vendiendo en la ubicación, la edad, los pies cuadrados, el recuento de habitaciones y el baño, la edad y las características. Mire los precios de las casas que se están vendiendo, así como aquellos que han estado sentados durante meses, recomienda a Dean Graziosi, un inversionista inmobiliario con sede en Tempe, AZ y autor de El millonario inmobiliario. Que te dará una buena idea de qué incluir en tu rehabilitación.

Luego deduzca cuánto pagó por la casa, sus otros gastos (como la comisión de un agente de bienes raíces) y la ganancia que desea obtener. "Eso te dirá cuánto puedes gastar", dice. Las reglas de reparación para rehabilitaciones son bastante similares a las recomendadas para los compradores de viviendas que preparan su propia casa para vender: las primeras impresiones son críticas, así que preste mucha atención al patio delantero, el exterior de la casa y la entrada; Las cocinas y los baños maestros venden la casa; No imponga su estilo de decoración a los compradores; y mantener los colores en una paleta neutra para que los compradores puedan hacerlo suyo.

El mayor error que Jones-Cox ve a los inversores cometen en sus rehabilitaciones es gastar dinero en mejoras que no agregan valor y no son apropiados para el vecindario. "Se meten en estas propiedades, se enamoran de ellas y creen que sería genial poner una bañera de hidromasaje en el baño de una casa de $ 125,000", dice ella ", dice ella", dice ella ", dice. "No son razonables sobre lo que se debe hacer, vaya por la borda y nunca recupere su inversión."

Diane Saatchi, vicepresidenta senior del grupo Corcoran con sede en East Hampton, Nueva York, ve lo mismo en rehabilitación multimillonaria. "A veces las personas gastan demasiado de una manera que no es tan importante", dice Saatchi. “Alguien pondrá un generador costoso y no tendrá suficiente espacio en el armario o espacio de almacenamiento para el tamaño de la casa. O harán algo que no se adapte a un vecindario. Si es un vecindario donde todas las casas tienen garajes y convierte el garaje en una sala de ejercicios, eso es estúpido."

Si piensa como un inversor inmobiliario exitoso y considera voltear o rehabilitar como una inversión a largo plazo, es más probable que tenga éxito.

Hay docenas de formas de molestar un trabajo de remodelación para reventa. En la parte superior de la lista están:

• No hacer tu tarea. Hay tantas casas en el mercado en venta hoy, la competencia por los compradores es feroz. Echa un vistazo a la competencia antes de comenzar a noquear paredes. La forma más fácil de hacerlo es visitar casas abiertas en el mismo rango de precios.
• Ir por la borda. Quieres que tu casa se destaque pero no como un pulgar dolorido. Haga el tuyo un poco mejor que la competencia pero mantenga la consistencia con el vecindario.
• Ignorando el patio. Algunos rehabilitadores pasan todo su tiempo en el interior y se olvidan del exterior. El césped debe estar en la mejor forma posible.
• Esquinas de corte. Hay una gran diferencia entre hacer las cosas de la manera más económica posible y hacer la vista gorda a los problemas importantes para ahorrar dinero. No solo limpie y pinte cuando algo debe ser reparado o reemplazado.
• Contratación de contratistas sin licencia. Los problemas con la integridad estructural de la casa o sus principales sistemas (calefacción y enfriamiento, fontanería y electricidad) deben ser reparados por profesionales con licencia y asegurados.
• Tratando de hacerlo todo tú mismo. Si no ha realizado algunos de los trabajos de mejoras para el hogar más complicados que ha alineado para su casa, como el trabajo eléctrico o de fontanería, ahora probablemente no sea el momento de intentarlo. Te sentirás frustrado y tal vez incluso lesionado. Contrata a un profesional y asegúrese de asignar ese costo en su presupuesto de reparación.
• Subestimando el marco de tiempo. Probablemente debería rellenar la asignación de tiempo para completar el trabajo, especialmente si no puede pagar uno o dos meses adicionales en la hipoteca. Si tiene dos hipotecas, es fundamental establecer una línea de tiempo realista.