Conceptos básicos de evaluación del hogar

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Sabes lo que pagaste por tu hogar y cuánto cuesta la casa al lado. Sabes lo que has puesto en renovaciones. Pero lo que puede no saber es cuánto está dispuesto a financiar un prestamista si su casa está a la venta, si está en el mercado para refinanciar, o si está considerando agregar una línea de crédito de capital doméstico (HELOC). Ahí es donde entra una evaluación. Las evaluaciones también se pueden utilizar para dividir la propiedad durante un acuerdo de divorcio o patrimonio, determinar el valor de una vivienda para eliminar el seguro hipotecario o establecer un valor a efectos fiscales.

En las transacciones inmobiliarias, los tasadores determinan el valor justo de mercado de una propiedad, que es el precio más probable para el que se vendería en un mercado libre. Luego, el prestamista usa esta información para determinar cuánto prestar contra la propiedad, ya sea una venta directa, un refinanciamiento o un patrimonio doméstico. Si no está familiarizado con el proceso de evaluación, ayuda a ver cómo los profesionales llegan a los números que ayudan a los prestamistas a llegar a una cifra. Aquí hay un vistazo a cómo funcionan.

Los basicos
Dado que el gobierno controla cómo se realizan las evaluaciones, están inundados en las regulaciones. Como regla general en la venta de una casa, el tasador es contratado por el prestamista y el prestamista pasa el costo al comprador, generalmente en la tarifa de solicitud. En una refinanciación o al obtener un capital domiciliario, el propietario paga la evaluación.

Un tasador compara el precio de venta de una casa con el de casas similares que se han vendido recientemente en la misma área. Estos se llaman comparables. Aunque no hay una regla establecida, cuando un prestamista acepta financiar una hipoteca, quiere ver un mínimo de tres comparables. Los tasadores intentan hacer una comparación de manzana a la manzana. Por ejemplo, un tasador no contrastaría un rancho de 1.700 pies cuadrados con un Cape Cod de dos pisos que es el doble de tamaño.

El costo de una evaluación varía según la región, pero un comprador debe esperar razonablemente que agregue $ 300 a $ 500 a los costos de cierre. Se le puede pedir a un propietario que refinancie o agrega una segunda hipoteca que pague la tarifa por adelantado.

Valoraciones estimadas valor
John Bredemeyer de Realcorp, una firma de evaluación de Omaha, dice que la evaluación no es un análisis del precio de venta acordado sino una opinión del valor de la propiedad. "El precio es la parte en la que el comprador y el vendedor están de acuerdo, y puede ser el mismo que, más alto o más bajo que el valor de mercado", dice. La evaluación, por otro lado, es una estimación del precio más probable que la propiedad obtendría Condiciones normales del mercado y se usa para determinar cuánto dinero puede pedir prestado el propietario con la casa como garantía.

Un tasador de bienes raíces inspecciona la propiedad, pero este paso no es el mismo que una inspección de la vivienda encargada por un comprador. Un tasador estima el valor de una casa mientras un inspector mira su condición física. Tanto un tasador como un inspector consulta el interior de la casa, pero un tasador está allí para verificar el número y los tipos de habitaciones, plano de planta, pies cuadrados, edad, condición general y servicios enumerados. Un tasador puede medir las habitaciones y el lote, señalando la ubicación y los defectos obvios. Informes de los inspectores sobre problemas grandes y pequeños. Por ejemplo, mientras que un tasador no verificaba las salidas eléctricas para que se aseguren de que estén funcionando, un inspector lo haría.

La evaluación es demasiado baja ahora que?
¿Qué pasa si la propiedad se evalúa por menos de la cantidad que espera?? Bredemeyer dice que puede desafiar la evaluación presentando información adicional. Considere que su agente de bienes raíces organice un paquete de comparables que pesen a su favor o señale los servicios que podrían haberse pasado por alto. No hay garantía de recibir un ajuste en la evaluación, pero vale la pena intentarlo.

Delfire de problemas potenciales
En lugar de ser golpeado con una baja evaluación, evite los tipos de problemas que descarrilan las ventas. Por ejemplo, si no pudo obtener los permisos adecuados cuando remodeló o pone una adición en su hogar, es posible que tenga un problema.

En muchos casos, el trabajo no permitido puede detener la venta de una casa más rápido que un martillo conduce un clavo. ¿Cómo puede saber si se permite una adición correctamente si no la agregó?? Eche un vistazo a los bocetos en el archivo de la oficina de impuestos a la propiedad de su condado o de la ciudad. Es probable que sea bueno que si la adición no aparece, el proyecto no tenía un permiso.

Aunque la falta de un permiso no necesariamente impide que la venta de una casa se realice, podría afectar la evaluación. Si se encuentran permisos, Bredemeyer sugiere hablar con los funcionarios locales y asegurar uno después del hecho. Puede costarle una penalización, dice, pero en la mayoría de los lugares no habrá un problema si no hay conflicto con las líneas de retroceso o la zonificación.

Otra forma segura de reducir su valor de evaluación futura es para construir demasiado para el vecindario. Si las calles de su subdivisión están bordeadas de modestas casas de tres dormitorios y usted duplica la inversión en su lugar, tendrá un tiempo difícil, si no imposible. Ser propietario de la casa más grande y elegante del bloque puede ser un asesino cuando llegue la evaluación. Bredemeyer recomienda consultar con un tasador antes de continuar con grandes proyectos. "Involucrar a un tasador en la parte delantera", dice. "No esperes hasta que tengas un perro en esa pelea."

Asesoramiento de un tasador
John Brenan, Director de Investigación y Asuntos Técnicos para la Fundación de evaluación en Washington, D.C., dice que cada estado tiene sus propios requisitos de licencia. Su agencia se asegura de que los tasadores se apegaran a las reglas. Tanto el comprador como el vendedor "están atrapados en la emoción de la transacción", dice Brenan. "El banco necesita saber qué vale de un análisis independiente e imparcial."

Brenan aconseja a los propietarios que se aseguren de que las mejoras coincidan con el área y comprendan que su inversión no siempre producirá un rendimiento en dólares por dólar en la evaluación. "El costo no necesariamente es igual al valor", dice Brenan.

Pero también vale la pena recordar que esas mejoras pueden ser lo que vende su hogar.

Si necesita un tasador calificado, consulte las organizaciones que figuran en el sitio web de la Fundación de evaluación.