Cómo obtener una hipoteca en 10 pasos y conseguir una nueva casa

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Comprar una casa es uno de los hitos más grandes en la vida de cualquier persona, sin duda es una de las inversiones más caras que alguien puede hacer. Como tal, los compradores de viviendas querrán abordar cualquier compra de bienes raíces con una gran cantidad de preparación. Si bien puede ser divertido peinar a través de listados de casas, visite casas abiertas e imagine la vida en un hogar con un césped bien cuidadoso, patio trasero expansivo y una cocina moderna, es importante que los posibles compradores se concentren en obtener su financiamiento en orden y primero y principal.

Para muchas personas, el mayor obstáculo que enfrentan al comprar una casa es obtener una hipoteca. Dado que la mayoría de las personas no tienen los medios para comprar una casa directamente, los préstamos caseros hacen posible que más personas se conviertan en propietarios de viviendas. Asegurar una hipoteca es un paso crítico en el viaje de compra en el hogar, pero muchos compradores de viviendas por primera vez pueden no saber cómo obtener una hipoteca. El proceso de aprobación del préstamo puede parecer desalentador, pero con la preparación correcta, en realidad puede ser bastante indoloro. Siguiendo estos 10 pasos, los compradores de viviendas pueden obtener un préstamo hipotecario sin tener ningún retraso o complicaciones innecesarias.

Antes de que empieces…

No es raro que las personas esperen hasta que quieran hacer una oferta en una casa para comenzar a pensar en el financiamiento, pero puede ser demasiado tarde si ese es el caso. Los vendedores generalmente quieren saber que un comprador tiene un préstamo vigente antes de aceptar una oferta. Eso es especialmente cierto en los mercados inmobiliarios competitivos donde los vendedores pueden recibir múltiples ofertas y pueden permitirse ser muy selectivos para elegir un comprador. A menudo se recomienda obtener una carta de previación de un prestamista hipotecario antes de comenzar el proceso de caza de la casa para que los compradores de viviendas puedan hacer una oferta desde una posición de fortaleza.

Los posibles compradores de viviendas también deben prepararse para las evaluaciones financieras exhaustivas que a menudo implica el proceso de prevención y suscripción de préstamos. Obtener preprovecho para una hipoteca requerirá una consulta de crédito, como mínimo, pero los prestamistas también pueden solicitar retrasos en los trozos, extractos bancarios o declaraciones de impuestos recientes para tener una mejor idea de la situación financiera de un solicitante y la capacidad de administrar la deuda antes de proporcionar una carta de previación previa.

Finalmente, los pasos que se describen a continuación sobre cómo obtener un préstamo hipotecario se centran en el proceso en lo que respecta a comprar una casa. Sin embargo, los propietarios de viviendas que buscan refinanciar su hipoteca existente pueden usar muchos de estos pasos como guía, ya que las recomendaciones centradas en la selección de prestamistas, la solicitud de préstamos y la suscripción también son relevantes para refinanciar una hipoteca.

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Paso 1: Calcule cuánta casa puede pagar.

El primer paso que los compradores querrán tomar cuando se preparen para obtener una hipoteca es establecer un presupuesto realista de la casa. Una de las razones por las cuales es tan importante que se apruebe antes de buscar un nuevo hogar es que los prestatarios pueden ver el monto del préstamo por el que califican y por extensión, cuánto hogar pueden pagar. Tener esta información en la mano ayuda a los compradores de viviendas a reducir su búsqueda y establecer las expectativas correctas para una compra de bienes raíces.

Antes de pasar por el proceso de previación, los prestatarios pueden tener una mejor idea de cuánto podrían calificar mediante el uso de calculadoras de asequibilidad para el hogar para evaluar su poder adquisitivo. Estas herramientas en línea pueden mostrar qué tipo de financiamiento es posible, pero cada comprador de viviendas necesitará decidir por cuánto se sienten cómodos gastando en una nueva casa.

Hay varios costos que se dedican a comprar una casa, incluidos los gastos por adelantado y los gastos recurrentes. En la mayoría de los casos, los compradores deberán proporcionar un pago inicial de una nueva casa, que puede ser una cantidad significativa de dinero para tener a mano. Los compradores de viviendas también deberán presentar el dinero de Earnest al hacer una oferta en una casa, pagar una inspección y evaluación de una casa, y cubrir cualquier cantidad de costos de cierre.

Una vez que se financia el préstamo, los propietarios de viviendas deberán presupuestar sus pagos mensuales de hipotecas, que incluye el monto del préstamo principal, los intereses, los impuestos a la propiedad y las primas de seguro de propietarios de viviendas. Puede haber otros costos mensuales de vivienda para contabilizar también, como las primas de seguro hipotecario privado y las tarifas de la Asociación de propietarios de viviendas. Antes de considerar cómo sacar una hipoteca, es importante observar los costos de la propiedad de vivienda desde todos los ángulos para crear un presupuesto de la casa que refleje con precisión todos los gastos relacionados.

Paso 2: Decida qué tipo de hipoteca desea, junto con cualquier condición de financiamiento imprescindible.

Los prestamistas a menudo ofrecen una amplia variedad de opciones de financiación para satisfacer diferentes necesidades, por lo que no es de extrañar que algunas personas se sientan abrumadas antes de que incluso comiencen a abordar el tema de cómo obtener préstamos hipotecarios. Muchas personas eligen ir con una hipoteca estándar de tasa fija a 30 años, que puede ofrecer pagos mensuales relativamente bajos debido al largo plazo del préstamo. Los propietarios de viviendas también pueden calificar para una hipoteca de 15 años, pero sus pagos mensuales serán significativamente más altos porque el préstamo deberá pagarse en la mitad del tiempo.

Las hipotecas de velocidad ajustables (ARM) son opciones potenciales a considerar también. Estos préstamos para el hogar comienzan con un término de tasa fija que a menudo dura 5 o 7 años antes de que los ajustes de la tasa de interés a intervalos regulares-6 o 12 meses son los períodos de ajuste más comunes. Los propietarios de viviendas también pueden querer explorar préstamos respaldados por el gobierno como préstamos VA o FHA, que pueden ofrecer tasas de interés más bajas, requisitos de pago inicial flexibles y otras características atractivas.

Además de decidir el tipo de préstamo, los compradores de viviendas también pueden considerar qué términos de hipoteca desean. Los compradores que han creado un presupuesto estricto para sus costos mensuales de vivienda querrán analizar cómo las tasas hipotecarias, las primas de seguro hipotecario privado y otros costos de vivienda podrían afectar sus pagos de hipotecas.

Otros términos hipotecarios, como las contingencias, también son importantes en esta etapa. Por ejemplo, un comprador de vivienda que necesita vender su casa actual primero para que pueda usar los ingresos de esa venta en una nueva compra puede estar interesado en agregar una contingencia de venta a cualquier oferta que realicen. Con esa contingencia en su lugar, podrían alejarse del trato si no pueden encontrar un comprador para su hogar actual. Aunque tales contingencias no siempre son necesarias o incluso recomendadas, dependiendo de las circunstancias, pueden ser útiles en ciertas situaciones, pero pueden hacer que una oferta de compra sea menos atractiva para un vendedor en un mercado altamente competitivo.

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Paso 3: Reúna cualquier documentación personal o financiera que los prestamistas querrán revisar.

Cuando llegue el momento de que un posible comprador de vivienda solicite o se proponga previamente para una hipoteca, el equipo de suscripción del prestamista realizará una revisión exhaustiva de las finanzas del prestatario, el historial crediticio y los registros de empleo para evaluar su capacidad para pagar el préstamo y administrar la deuda. Si bien la precalificación no implica una evaluación tan rigurosa, los prestamistas aún querrán reunir información personal y financiera para comprender mejor la situación monetaria del comprador de la vivienda y cuánto dinero podrían calificar al obtener un préstamo hipotecario.

Para evitar retrasos en el proceso de previación, generalmente es mejor tener esta información a mano con anticipación para que los prestamistas puedan emitir una carta de previación lo más rápido posible. En muchos casos, los prestamistas solicitarán alguna prueba de ingresos, que pueden incluir talentos salariales, extractos bancarios o las declaraciones de impuestos más recientes del prestatario. Si un comprador tiene otras fuentes de ingresos o activos que planea usar para financiar su compra, los prestamistas probablemente también quieran verificar esos fondos. Esta documentación podría incluir extractos hipotecarios en una vivienda o extractos de corretaje actualmente propiedad que verifican acciones o bonos que el comprador posee.

Los compradores de viviendas por primera vez que buscan a sus padres o familiares para obtener ayuda para realizar un pago inicial en una nueva casa también pueden necesitar planificar con anticipación. Los prestamistas hipotecarios suelen estar bien con esta práctica, pero querrán confirmar la fuente de esos fondos. Una carta de regalo escrita por la persona que está ayudando a pagar la compra de la casa debería ser suficiente. Los prestamistas no pueden solicitar necesariamente una carta de regalo antes de otorgar preventamente, pero en caso de que lo hagan, es una buena idea tener una a mano si el prestatario está usando fondos de un tercero.

Paso 4: Compre los mejores términos de financiación y luego elija un prestamista.

Una vez que los compradores de viviendas saben lo que están buscando en un préstamo hipotecario, es hora de comenzar a comprar para elegir un prestamista hipotecario. Las compañías hipotecarias pueden ofrecer diferentes tipos de préstamos y términos de financiación que sus competidores. Por ejemplo, no todos los prestamistas son aprobados por la Administración Federal de Vivienda, por lo que esos prestamistas no pueden proporcionar préstamos hipotecarios de la FHA.

Al considerar cómo obtener una hipoteca de la casa, es importante tener en cuenta que cada prestamista tiene su propio umbral para el riesgo, por lo que cada uno puede tener calificaciones de préstamos y requisitos de elegibilidad distintos. Algunos prestamistas pueden estar dispuestos a ofrecer mayores montos de préstamos o tasas de interés más bajas que otras compañías hipotecarias, y los prestatarios pueden calificar para un cierto tipo de préstamo hipotecario con un prestamista, pero no con otro.

A muchos compradores de viviendas les preocupa que comprar una hipoteca o cualquier tipo de préstamo, para el caso, afectará negativamente su puntaje de crédito porque la prevención a menudo requiere una verificación de crédito. Las consultas de crédito múltiples dentro de un corto período de tiempo pueden afectar los puntajes de crédito, pero las oficinas de crédito también pueden reconocer cuándo alguien simplemente está comprando una hipoteca en lugar de buscar múltiples préstamos. En esos casos, el impacto en el puntaje de crédito de un prestatario podría ser mínimo. Aun así, los compradores de viviendas pueden querer reducir su búsqueda a los prestamistas que ofrecen los términos del préstamo que están buscando antes de solicitar la previa opción.

Paso 5: Solicite y reciba una carta de preaprendación antes de la caza de la casa.

Antes de contratar a un agente de bienes raíces o programar una casa que se presente, los compradores de viviendas querrán tomar algunas medidas preliminares para ordenar su financiamiento. Tener una carta de previación previa fortalecerá cualquier oferta que hagan porque muestra a los vendedores que el comprador es serio y que no debería tener ningún problema para obtener un préstamo hipotecario para financiar la compra. Los tiempos de procesamiento en las cartas de previación pueden variar según el prestamista, y aunque algunas compañías hipotecarias tienen tiempos de respuesta muy rápidos, esperando hasta el último minuto para obtener una carta de previación podría poner en peligro una oferta competitiva.

Al mismo tiempo, los compradores de viviendas deben tener en cuenta que las cartas de prevención caducarán después de un período establecido de tiempo de 60 a 90 días después de que se hayan emitido. El tiempo es muy importante a este respecto; Esperar demasiado tiempo para que se apruebe antes de retrasar una oferta, mientras que recibir preventamente con demasiada anticipación podría significar que la carta ya no es válida para cuando el comprador encuentra una casa para comprar.

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Paso 6: Coloque una oferta en una casa y acepte los términos contingentes de compra con el vendedor.

Cuando llegue el momento de presentar una oferta en una casa, los compradores de viviendas generalmente necesitarán trabajar con un agente de bienes raíces para crear un acuerdo de compra que describe los términos de la transacción propuesta. Estos acuerdos de compra a menudo proporcionan información sobre el acuerdo de financiación del comprador y cualquier contingencia que deba cumplir antes de que la transacción pueda continuar. A menudo es una buena idea que un abogado de bienes raíces revise el acuerdo de compra antes de enviarlo al vendedor. De lo contrario, un comprador podría omitir sin saberlo términos cruciales del acuerdo o incluir condiciones de venta que no sirvan de sus mejores intereses.

Si lo exige la ley estatal, la transacción ingresará a la etapa de revisión del abogado después de que ambas partes hayan acordado los términos contingentes establecidos por el acuerdo de compra. Este proceso generalmente dura aproximadamente una semana, pero la duración exacta de tiempo probablemente variará según los estados de los estados puede no requerir una revisión de abogados en absoluto. Durante este tiempo, los abogados de ambas partes negociarán los términos de acuerdo, incluidas las concesiones o créditos del vendedor otorgados al comprador. Con ese fin, el comprador será responsable de programar una inspección de la vivienda para verificar cualquier problema que garantice un crédito. En los estados que no requieren la revisión de los abogados, estas negociaciones son manejadas por los agentes inmobiliarios que representan al comprador y al vendedor.

Si ambas partes llegan a un punto muerto, tienen la opción de alejarse del acuerdo. Dependiendo de los términos del acuerdo de compra, los compradores pueden recuperar ciertos costos que han pagado hasta este punto, como el dinero de la seriedad, pero también pueden necesitar perder ese dinero en ciertas circunstancias. Por ejemplo, si un comprador se pone de pie frío y decide no pasar por la compra a pesar de que no hay problemas con la casa en sí, es posible que no recuperen su dinero sincero.

Paso 7: Envíe su solicitud de hipoteca y comience el proceso de suscripción.

Una vez que se han resuelto los términos preliminares y ambas partes hayan acordado qué si se hacen concesiones de vendedor, aún hay otra contingencia importante que debe abordarse: la contingencia hipotecaria. Esta contingencia le brinda al comprador una cierta cantidad de tiempo, de 30 a 60 días, para obtener financiamiento para su compra. Los compradores de viviendas no están necesariamente obligados a usar el mismo prestamista que proporcionó su carta de previación, pero con una ventana tan ajustada para obtener un préstamo hipotecario, puede ser difícil comenzar a buscar una compañía hipotecaria en esta etapa.

Después de presentar una solicitud de hipoteca a su prestamista para su procesamiento, los prestatarios deberán proporcionar documentación para verificar sus ingresos, activos y estado de empleo. Es posible que algunos de estos materiales ya se hayan proporcionado al obtener preaprobación para un préstamo, pero el prestamista puede solicitar retrasos en el pago más recientes, extractos bancarios y otros documentos financieros. El prestamista también puede comunicarse con el empleador del prestatario para verificar su estado laboral.

Antes de que el préstamo pueda aprobarse condicionalmente, el prestamista querrá programar una evaluación de la propiedad para determinar su valor justo de mercado. Debido a que la casa sirve como garantía en la hipoteca, los prestamistas quieren asegurarse de que podrán recuperar cualquier pérdida en caso de incumplimiento. Si el valor tasado de la casa es menor que el monto del préstamo, entonces el prestamista probablemente rechazará la solicitud o insistirá en que el comprador renegocie los términos de la compra con el vendedor. Suponiendo que la evaluación confirme que el precio de compra refleja con precisión el valor real de la casa, el prestamista comenzará el proceso de suscripción en serio.

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Paso 8: Proporcione cualquier documentación adicional requerida por el departamento de suscripción de su prestamista.

Las fechas de cierre a menudo se programan 30 o 60 días a partir de la fecha en que se firma el contrato. Ese marco de tiempo ofrece a los aseguradores uno o dos meses para revisar la situación financiera del comprador de la casa, verificar sus ingresos y activos, y verificar cualquier posible bandera roja que pueda convertirlos en un prestatario arriesgado. Después del torbellino de la actividad que se dedica a elegir un prestamista, encontrar una casa, hacer una oferta y negociar los términos de compra con el vendedor, no hay mucho que haga el comprador de la casa durante el proceso de suscripción. Las semanas podrían pasar sin ninguna actualización de su oficial de préstamos, mientras que los suscriptores se acercan a los registros financieros del comprador.

Incluso en esta etapa del proceso, sin embargo, puede haber una documentación requerida que debe enviarse al equipo de suscripción. Los compradores de viviendas deben estar preparados para producir cualquier declaración bancaria adicional, formularios de impuestos o información de la cuenta que se solicite, junto con una cotización de seguro de propietarios para demostrar que podrán cumplir con el requisito de seguro de riesgo del prestamista.

Mientras la suscripción está en pleno apogeo, los prestatarios deben evitar hacer cualquier cosa que pueda afectar negativamente sus finanzas o crédito. Perder una fuente importante de ingresos en esta coyuntura podría poner en peligro a toda la hipoteca, por lo que mantener un empleo estable es fundamental. Los compradores de viviendas también deben evitar asumir más deuda mientras se procesa su hipoteca. Tomar un préstamo para automóvil, abrir una nueva tarjeta de crédito o solicitar un préstamo personal podría generar banderas rojas con los suscriptores del prestamista.

Paso 9: Revise la divulgación de cierre antes de ir a la tabla de cierre.

Si el equipo de suscripción está satisfecho con las calificaciones de préstamos de un prestatario, entonces el estado de la hipoteca cambiará de "aprobación condicional" a "claro para cerrar."Esto significa que el prestamista puede avanzar con la financiación del préstamo para que el comprador pueda cerrar en su nueva casa. A medida que se acerca la fecha de cierre, la compañía hipotecaria enviará una divulgación de cierre (CD) al comprador. Este documento describe los términos del préstamo, incluidos todos los costos y tarifas que el prestatario debe pagar.

Tomarse un tiempo para revisar el CD puede ayudar a los compradores de viviendas a detectar cualquier preocupación potencial con su acuerdo hipotecario antes de dirigirse a la tabla de cierre. Los prestatarios pueden verificar los costos de cierre, las tasas de interés y los pagos mensuales descritos en el CD para verificar que todo se aloje con sus expectativas y presupuesto. Si hay alguna discrepancia o inquietud, es mejor mencionarlos lo antes posible en lugar de esperar hasta la fecha de cierre para expresarlos.

Paso 10: Firme el acuerdo de hipoteca, obtenga su préstamo y cierre en su nuevo hogar.

Cuando llegue el día de cierre, el comprador podrá realizar un último recorrido de la propiedad para verificar cualquier problema que haya pasado desapercibido durante la inspección del hogar. Si el comprador ve algún problema que requiere la solucionamiento, puede intentar negociar algunas concesiones de último minuto del vendedor cuando se reúnan en la mesa de cierre. Ambas partes y sus representantes generalmente se reunirán en la compañía de títulos seleccionada para repasar el papeleo de la hipoteca y confirmar los términos de compra en algunos casos, el comprador y el vendedor pueden nunca reunirse cara a cara en absoluto.

A menos que haya problemas evidentes con el papeleo o problemas significativos con la propiedad que debe resolverse, el cierre de una hipoteca debe ser un proceso bastante sencillo. El agente de clausura o el abogado del comprador recorrerán cada sección del acuerdo hipotecario, explicando los términos de financiamiento y respondiendo cualquier pregunta del prestatario. Cualquier costo de cierre restante también se vencerá en este momento. Una vez que se haya firmado todo el papeleo y todas las partes estén satisfechas con los términos y condiciones, el prestamista financiará el préstamo, finalizando la hipoteca y permitiendo al comprador completar la compra de su casa.

Las hipotecas son vehículos financieros esenciales que ayudan a las personas de todo el país a convertirse en propietarios de viviendas. A pesar del papel tan importante que juega el financiamiento al comprar una casa, muchas personas no saben cómo obtener una hipoteca. Sin embargo, asegurar un préstamo hipotecario no es tan desalentador como puede parecer inicialmente. Comprender los requisitos de elegibilidad del prestamista y encontrar una hipoteca que se ajuste al presupuesto del comprador ayudará a los compradores de viviendas a evitar cualquier estrés innecesario. En su mayor parte, la responsabilidad del prestatario durante el proceso de hipoteca se relega en gran medida a suministrar cualquier documento necesario para verificar sus finanzas y abstenerse de cualquier decisión financiera que pueda poner en peligro el estado de su hipoteca.

Los mejores prestamistas hipotecarios estarán dispuestos a caminar en cada paso en el camino y responder cualquier pregunta que los prestatarios puedan tener para aliviar sus preocupaciones. Los prestamistas también pueden trabajar con los solicitantes que tienen mal crédito o que de otro modo no puedan cumplir con los requisitos de elegibilidad de préstamos convencionales, ofreciendo opciones de financiación alternativas para ayudar a que el sueño de la propiedad de vivienda sea realidad.