Resuelto! ¿Cuáles son los diferentes tipos de préstamos para una casa??

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P: He estado ahorrando por un tiempo comprar mi primera casa, y recientemente comencé a buscar opciones de hipotecas. Hay tantos productos, y tantos acrónimos y términos, es como si fuera intencionalmente confuso. ¿Cuáles son los tipos de préstamos para una casa que puedo elegir y cuál es mejor para mí??

A: Si es nuevo en el mercado de compras en el hogar, el campo de la hipoteca puede parecer muy abrumador, pero con un poco de lectura e investigación hablará el idioma de los préstamos para el hogar antes de lo que piensa. El término "hipoteca" sugiere que hay un producto de préstamo que todos obtienen cuando compran una casa, pero el hecho es que hay muchos tipos de préstamos para compras de viviendas. Dependiendo de su posición financiera y el tipo de hogar que comprará, puede encontrar uno o más productos para comparar antes de encontrar el préstamo adecuado para su situación. Desglosar los diferentes productos puede parecer como leer un idioma diferente, pero pronto podrá decir las diferencias entre FHA y USDA y FICO como un profesional para que pueda elegir el mejor tipo de préstamo hipotecario para usted.

Hay dos tipos de préstamos convencionales (también llamados una hipoteca convencional). Un préstamo convencional es ideal para compradores de viviendas financieramente estables con al menos un pago inicial del 3 por ciento.

Los préstamos convencionales son lo que la mayoría de las personas piensan cuando consideran tomar una hipoteca de una casa. Estos son préstamos básicos de la casa en los que el prestatario reduce un porcentaje del precio de la casa como pago inicial y presta el resto de un prestamista, con un plan de amortización mapeado para pagar el saldo e intereses de más de 15, 20 o 30 Años (algunos prestamistas pueden tener términos más flexibles). La distinción más importante entre los préstamos convencionales y otras hipotecas es que el gobierno federal no está respaldado o asegurado, por lo que conllevan un poco más de riesgo para el prestamista. Si bien en general cuestan un poco menos con el tiempo que otros préstamos, tendrá que tener una posición financiera sólida para calificar y puede agregar el costo del seguro hipotecario privado (PMI) hasta que haya alcanzado un cierto umbral de reembolso. Los préstamos convencionales se dividen en dos categorías: conformes y no conformes.

Un préstamo doméstico convencional conforme cumple con ciertos estándares establecidos por la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda. Esto significa que una vez que se establezca su préstamo, calificará para la compra de Fannie Mae o Freddie Mac, dos grandes administradores de préstamos que ofrecen estabilidad y seguridad en el mercado hipotecario, en lugar de ser vendido a varios bancos y otros prestamistas en todo el país. Los préstamos conformes se pueden utilizar para comprar una residencia principal, una segunda casa o propiedades de alquiler o inversión, por lo que son más flexibles en ese sentido que algunos préstamos asegurados por el gobierno federal que limitan lo que puede comprar. La cantidad máxima que puede pedir prestado con un préstamo conforme es de $ 548,250, aunque en algunos condados y estados de alto costo o en el caso de viviendas múltiples, el máximo es de $ 822,375. Deberá reducir un mínimo del 3 por ciento del costo de la propiedad como pago inicial, lo cual es excelente para los compradores con una situación financiera sólida pero no mucho capital, pero es posible que deba pagar por PMI cada mes hasta ha pagado el 20 por ciento del valor de la casa. Una vez que haya alcanzado el 20 por ciento, puede solicitar la cancelación de PMI si su préstamo está en buen estado. Incluso con el PMI, su costo total para comprar una casa puede ser más bajo con un préstamo conforme que con otros tipos de hipotecas; El conocimiento de que el préstamo puede ser adquirido por Fannie Mae o Freddie Mac proporciona un respaldo para el prestamista que puede dar lugar a tasas de interés más bajas. Los préstamos conformes son estables y relativamente de costo de bajo costo, y son las mejores opciones para prestatarios con situaciones financieras sólidas y estables y excelentes relaciones de crédito y ingresos. Deberá estar preparado para documentar todo su historial de empleo, informes de crédito y puntajes, sus ingresos y otros activos, y proporcionar cualquier otra verificación que su prestamista requiera.

Los préstamos no conformes no tienen las mismas restricciones que los préstamos conformes porque no necesitan cumplir con los requisitos de Fannie Mae o Freddie Mac. Los préstamos no conformes se pueden adquirir en montos de préstamos más altos que los préstamos conformes, y en algunos casos pueden estar disponibles (a tasas de interés más altas y con pagos más grandes) para los prestatarios con crédito menos que ideal.

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Un préstamo jumbo es ideal para compradores de viviendas con un poco más de poder de gasto.

Los préstamos jumbo son préstamos no conformes que permiten a los prestatarios superar los límites de los préstamos conformes. Estos préstamos son más comunes en las áreas donde los precios de la vivienda son más altos o donde las viviendas son más grandes y más lujosas, y por lo tanto más caras. Estos préstamos caen en su propia clase y, como resultado, se pueden ofrecer a tasas de interés comparables a préstamos conformes: si los prestatarios pueden cumplir con los requisitos de los prestamistas, que tienden a ser más exigentes que para préstamos más pequeños. Deberá tener un puntaje FICO de al menos 700 en la mayoría de los casos para ser considerados para un préstamo jumbo. Su relación deuda / ingreso deberá ser baja, y debe esperar producir un pago inicial más alto de 10 a 20 por ciento. Estos préstamos son ideales para compradores que necesitan pedir prestados cantidades de dólares más grandes de lo que permitirá un préstamo conforme y que tienen un excelente crédito y una baja relación deuda-ingreso.

Hay préstamos asegurados por el gobierno que pueden ayudar a que más personas permitan comprar una casa: préstamos de la FHA, préstamos del USDA y préstamos de VA, pero los compradores deben cumplir ciertos criterios.

Durante muchos años, la propiedad de la vivienda se limitó a aquellos que eran lo suficientemente ricos como para ahorrar pagos inactivos sustanciales mientras aún podían pagar el alquiler. A medida que aumentaron los precios de la vivienda, esto se volvió cada vez menos posible para muchas personas. Si bien el gobierno federal no presta dinero directamente para la compra de viviendas, sí considera que la propiedad de vivienda proporciona estabilidad para las comunidades y las familias, y busca que el sueño de la propiedad de vivienda esté disponible para más personas. Como resultado, el gobierno desarrolló y garantizó varios tipos de préstamos para el hogar para ayudar a los compradores con menos efectivo listo para un pago inicial o un crédito imperfecto a los hogares en los que pueden continuar invirtiendo, en lugar de estar atrapados en un ciclo interminable de alquiler.

Los préstamos de la FHA están respaldados por la Administración Federal de Vivienda. Dirigido a ayudar a los compradores calificados que de otro modo no han logrado ahorrar grandes pagos bajos o aquellos cuyo crédito es promedio (pero no excelente), los préstamos de la FHA se ven con frecuencia como productos de préstamo para el comprador de viviendas por primera vez porque son útiles para aquellos que no tengo una casa existente para vender. Los préstamos de la FHA requieren un puntaje FICO de 580, que es más bajo que el 620 requerido para muchos otros programas, si el prestatario puede ofrecer un pago inicial de 3.5 por ciento. Para los prestatarios que pueden dejar al menos un 10 por ciento, se puede aceptar un puntaje tan bajo como 500. Una advertencia para aquellos que tienen menos del 10 por ciento como pago inicial: los préstamos de la FHA requieren un pago adicional cada mes en préstamos de pago bajo que es similar a PMI, pero nunca se puede cancelar y permanecerá en su lugar para la vida del préstamo. La única forma de eliminar ese pago adicional es refinanciar el préstamo después de haber acumulado suficiente capital.

Para alentar a los compradores de viviendas a establecerse en áreas rurales, el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) respalda los préstamos para compradores de ingresos moderados o bajos que están dispuestos a comprar casas en áreas designadas que están fuera de lo común. Estos préstamos tienen límites de ingresos y pueden estar disponibles sin pago inicial para los prestatarios con bajos ingresos. Para los compradores con la flexibilidad de reubicarse, los préstamos del USDA pueden ser una oportunidad excepcional para comenzar de nuevo en un nuevo hogar en un lugar nuevo, a menudo para aquellos que de otro modo no podrían permitirse ser propietarios de viviendas.

Muchos miembros de los militares de servicio activo y veterano han renunciado a años significativos para servir a los Estados Unidos. Los miembros de servicio activo con frecuencia pueden necesitar moverse, lo que dificulta desarrollar un crédito estable y potencialmente dejando una serie de hipotecas a corto plazo a su paso. Para aliviar la tensión financiera de la propiedad de vivienda en aquellos que han servido o están sirviendo, el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos ofrece a los miembros del servicio hipotecas flexibles con bajas tasas de interés, sin pagos bajos y sin PMI. Los costos de cierre en las hipotecas de VA están limitados para no ser abrumadores. Hay una pequeña tarifa de financiación cobrada por las hipotecas de VA para mantener bajos los costos generales del programa, pero esa tarifa puede ser transmitida a la hipoteca, manteniendo los costos por adelantado de comprar una casa bajo.

Estos programas están diseñados para ayudar a que más personas sean propietarios de viviendas, y todos requieren demostración de que los prestatarios podrán realizar sus pagos y un esfuerzo de buena fe por parte de los prestatarios para hacerlo. Los programas asegurados por el gobierno eliminan algunos obstáculos que pueden estar en el camino de que más familias se conviertan en propietarios de viviendas en buena posición.

Una hipoteca de tasa fija cementa sus pagos mensuales de hipoteca.

Todas las hipotecas vienen con interés; De hecho, el costo de interés total puede ser uno de los números más impresionantes en los documentos de cierre de la hipoteca, especialmente para los compradores de viviendas por primera vez. Las hipotecas de tasa fija tienen una tasa de interés establecida que se determina en el momento en que el préstamo se aprueba y sigue siendo el mismo para la vida útil del préstamo. Las tasas fijas proporcionan estabilidad y seguridad para el prestatario: el pago mensual seguirá siendo el mismo para los 15, 20 o 30 años que lleva pagar la hipoteca, y si las tasas de interés son bastante bajas en el momento de la compra de la casa, fijo -Las hipotecas de tasas pueden proteger al comprador de los columpios del mercado. Por otro lado, si las tasas de interés son medianas o altas al momento de la compra, los prestatarios se encierran en esa tasa más alta durante años y pueden terminar pagando significativamente más durante la vida del préstamo.

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Las hipotecas de tasa ajustable dependen del mercado.

Las hipotecas de tasa ajustable ofrecen tasas de interés fijas de manera atractiva durante los primeros años del préstamo, y luego, en un punto predeterminado, la tasa cambia a una tasa de interés flexible que varía con el mercado de tasas de interés. Estas hipotecas pueden hacer que los primeros años de propiedad de vivienda sean mucho más asequibles que aquellos con una tasa fija más alta. Sin embargo, pueden surgir problemas cuando finaliza el período inicial: si las tasas de interés son particularmente altas, los pagos mensuales de la hipoteca pueden volverse mucho más altos, mucho más altos. Si el prestatario no está en condiciones de refinanciar el préstamo en ese momento, y los pagos son inmanejables, los incumplimientos de préstamos pueden resultar y el sueño de la propiedad de la vivienda puede convertirse en una pesadilla.

Para los prestatarios que se sienten cómodos con un poco de riesgo, las hipotecas de tasa ajustable pueden dar lugar a ahorros sustanciales en los pagos de intereses durante la vida útil del préstamo. Los compradores de viviendas que planean permanecer en el hogar durante solo unos pocos años también pueden beneficiarse enormemente de la tasa fija baja inicial. Pero los riesgos son reales: si planea aprovechar la baja tasa inicial y luego vender o refinanciar, pero los precios de la vivienda hacen un cambio repentino, es posible que no pueda hacerlo, y luego puede estar atrapado con los pagos usted. No puedo pagar.

Los préstamos solo por intereses son ideales para compradores de viviendas con ingresos crecientes.

La mayoría de los pagos de la hipoteca se dividen en una porción que se aplica al principal del préstamo y una porción que se aplica a los intereses. Con la mayoría de las hipotecas, la mayor parte de los pagos tempranos se aplica a los intereses, y se aplica una porción más pequeña al principal, un saldo que cambia gradualmente hacia el capital en el transcurso del período de reembolso del préstamo. Esto protege al prestamista de perder sus ingresos en el préstamo. Destinado a los prestatarios que quizás recién comienzan en su carrera o esperan avanzar, los préstamos solo por intereses cuentan con pagos que son exclusivamente interesados ​​durante los primeros 5 a 7 años del período de reembolso, luego aumentan gradualmente agregando lentamente pagos principales además de el interés. Deberá planificar con anticipación para estar listos para los pagos más grandes cuando comiencen y prepararse para la idea de que no construirá ningún capital en su hogar durante esos primeros años. Sin embargo, los préstamos solo por intereses son una excelente manera de reducir esos pagos tempranos, y si planea refinanciar o vender antes de que terminen los pagos de intereses, estos préstamos pueden ahorrar una cantidad sustancial.

Hay préstamos para fines y tipos específicos de casas, no solo para comprar una casa: préstamos móviles, préstamos de renovación y préstamos de construcción de viviendas.

Los préstamos para el hogar no son solo para comprar una casa directamente; Hay otras veces que necesite pedir prestado. Tal vez has encontrado un hogar que amas, pero necesitaría renovar para hacerlo habitable, o has encontrado tierras y quieres comenzar a construir desde cero. O preferiría una casa móvil, que la mayoría de las hipotecas regulares probablemente no cubrirán. Hay préstamos para cada una de estas situaciones y más.

Para calificar para un préstamo hipotecario, una casa móvil o fabricada debe cumplir con los requisitos para clasificarse como bienes raíces. Para llegar a esta clasificación, la casa móvil o fabricada debe tener al menos 400 pies cuadrados y montar sobre una base permanente. También debe estar imponible como bienes inmuebles en la jurisdicción en la que se encuentra. Si la casa móvil o fabricada que desea comprar cumple con estos requisitos, algunos prestamistas ofrecerán préstamos conformes para compras de móviles o casas manufacturadas, mientras que otros no. Los préstamos FHA, VA y USDA se pueden utilizar para financiar viviendas móviles y fabricadas que cumplan con los requisitos inmobiliarios. Estos préstamos tendrán diferentes parámetros basados ​​en la edad y el estado del hogar, ya que las casas móviles se deprecian con el tiempo, mientras que las casas tradicionales aumentan en el valor. Por otro lado, si la casa móvil tiene ruedas o el propietario paga tarifas al Departamento de Vehículos Motorizados, el edificio se clasifica como un vehículo y no se puede financiar a través de procesos hipotecarios tradicionales. Hay productos de préstamos personales y FHA que pueden estar disponibles para financiar viviendas móviles fuera de los productos hipotecarios tradicionales.

Los préstamos para mejorar su hogar actual vienen en varias formas. Primero, puede usar el patrimonio que ya ha construido en su hogar existente como garantía y tomar un préstamo de capital doméstico. Estos préstamos a veces se conocen como segunda hipotecas, porque esencialmente le permiten pedir prestado contra la parte de su hogar que ha pagado mientras aún está pagando su prestamista hipotecario por la parte que no tiene. Los préstamos de capital para el hogar pueden ser formas rentables y flexibles de pagar la renovación de una casa que ya posee.

Los préstamos personales también son una opción para este proceso, y si su crédito es bueno puede dar lugar a una financiación más rápida, ya que no requerirán la búsqueda de títulos y el proceso de evaluación que a menudo se incluye en un préstamo de capital doméstico.

Si ha encontrado una casa que le encantaría comprar que necesite una rehabilitación seria, hay una opción de hipoteca llamada rehabilitación o préstamo de renovación. Hay dos versiones: una de la FHA ofrece una y se llama un préstamo 203K, y el otro es ofrecido por Fannie Mae y es parte de su programa Homestyle. Cada uno tiene requisitos y niveles de flexibilidad ligeramente diferentes. Estos funcionan de manera similar a una hipoteca tradicional, pero el valor de la casa se basa en cuál será el valor renovado, no en el valor de mercado de la casa como es. Esto permite a los compradores pedir prestado más que el valor actual de la casa para financiar renovaciones, con el objetivo de que la casa sea una garantía apropiada para el valor del préstamo después de que se renova la casa. Los prestamistas que emiten préstamos 203K monitorearán de cerca el progreso de las renovaciones para proteger su inversión, lo que reduce su riesgo general. Los préstamos de renovación solo están disponibles en residencias primarias.

Finalmente, hay opciones para aquellos que han encontrado una parcela de tierra y quieren construir su propia casa desde cero. Los préstamos de construcción son préstamos a corto plazo que se pueden utilizar para cubrir materiales, mano de obra y permisos para construir una residencia. El costo de la propiedad en sí también se puede llevar a este tipo de préstamo. Estos préstamos generalmente se desembolsan en cuotas a medida que se completa el trabajo. Hay tres tipos de préstamos de construcción, y el correcto dependerá del presupuesto y el cronograma del proyecto, junto con una evaluación de las tasas actuales. Un préstamo de construcción a permanente comienza como un préstamo de construcción de tasa ajustable. Una vez que se complete la construcción, el préstamo se convertirá en una hipoteca tradicional de tasa fija. Los préstamos solo de construcción son a corto plazo; duran la duración del proceso de construcción a una tasa ajustable y deben pagarse o refinanciarse tan pronto como se complete la construcción. Una tercera opción se llama préstamo de propietario-constructor. Si planea ser el contratista general para su proyecto de construcción de viviendas, puede tomar un préstamo específicamente para que la construcción se devuelva el tiempo con el tiempo. Los préstamos para el propietario del propietario son difíciles de obtener porque se consideran un alto riesgo, y el prestatario generalmente debe ser un contratista general con licencia profesionalmente para adquirir uno. Los puntajes de crédito para todos los prestatarios de préstamos de construcción deben ser excepcionalmente altos generalmente a los 720, ya que no hay nada para que el prestamista venda para recuperar su pérdida si el prestatario no se realiza antes de que se complete el proyecto.

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Pesar su salud financiera y sus opciones de hipoteca puede ayudarlo a elegir el mejor préstamo para ayudarlo a comprar una casa.

Con una variedad tan amplia de opciones para financiar las compras de viviendas, necesitará una imagen clara de su posición como prestatario antes de comenzar. Verifique su puntaje de crédito y su relación deuda / ingreso. Decida, aproximadamente, cuánto considera que puede gastar en un pago de la hipoteca cada mes (teniendo en cuenta que los impuestos y las primas de seguro de los propietarios serán parte del pago de cada hipoteca). Evaluar cuánto puede ofrecer como pago inicial. Considere programas a los que puede acceder para reducir sus costos generales.

Entonces comienza a hablar con los prestamistas. En cuanto a los detalles sobre las tarifas y los términos, pregunte sobre los programas que pueden ser nuevos o incentivos que los prestamistas tienen para personas como usted. Cuando haya identificado sus opciones más probables, solicite una aprobación previa: los prestamistas verificarán su crédito, verificarán sus ingresos y le darán una carta que detalla cuánto puede pedir prestado y qué tipo de programa. Luego puede usar esta información para elegir el mejor préstamo para su situación particular. ¿Es más trabajo que solo conducir al banco más cercano o completar la primera solicitud de hipoteca que encuentra en línea?? Sí. Pero comprender las opciones disponibles para usted y tener una gran conciencia de su situación financiera puede ayudarlo a elegir un préstamo que pueda ahorrar miles y miles de dólares durante la vida de su propiedad de vivienda, y puede ayudarlo a aprender que puede permitirse comprar más cómodamente De lo que pensaste.