Resuelto! ¿Qué es un préstamo jumbo??

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P: Mi esposo y yo esperamos comprar una nueva casa en un vecindario de lujo. Nuestro corredor de hipotecas nos dijo que la casa que estamos viendo no puede calificar para una hipoteca convencional y que podría requerir un préstamo jumbo debido al precio. ¿Qué es un préstamo jumbo y cómo obtenemos uno??

A: Uno de los tipos más comunes de préstamos para el hogar es una hipoteca conforme convencional. Sin embargo, estos préstamos solo están disponibles para casas hasta cierto valor. Las propiedades de alto dólar no calificarán para una hipoteca conforme convencional. Los compradores de viviendas que esperan comprar una casa costosa que caiga fuera del límite máximo de préstamos convencionales puede obtener un préstamo jumbo para asegurar el financiamiento de su nueva casa.

Esto puede conducir a más preguntas, como "¿Qué es un préstamo jumbo y cómo es diferente de una hipoteca convencional??"Las hipotecas de Jumbo ofrecen mayores montos de préstamos para compradores bien calificados y generalmente están reservados para viviendas que exceden el límite máximo de préstamo convencional.

Los préstamos jumbo están diseñados para viviendas que exceden el monto máximo del préstamo convencional de $ 647,200 y no califican para un préstamo conforme convencional por reglas de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA).

Muchas casas a la venta tienen un precio dentro de los límites de préstamos conformes. Esto significa que los compradores pueden sacar una hipoteca conforme convencional para la propiedad. La Agencia Federal de Finanzas Federales establece el límite exacto para conformar préstamos. Cuando una casa se vende a un precio más alto que este límite, la casa no califica para una hipoteca conforme, y el comprador puede necesitar usar una hipoteca Jumbo para comprar la casa en su lugar.

Entonces, ¿qué es una hipoteca jumbo?? También se llama una hipoteca no conforme, un préstamo jumbo está diseñado para viviendas que exceden los límites de hipoteca conformes convencionales. Si el límite de préstamo conforme fue de $ 647,200, un prestatario que busca comprar una casa de $ 800,000 sin un pago inicial significativo necesitaría solicitar un préstamo jumbo.

Aunque los préstamos jumbo a menudo ofrecen términos que son similares a los de los préstamos conformes, generalmente tienen requisitos más estrictos. Un prestamista de préstamos jumbo puede requerir que los prestatarios brinden más confirmación de que pueden pagar por su nuevo hogar. Además, los compradores de viviendas pueden tener que comprar más tiempo para elegir un prestamista hipotecario dispuesto a ofrecerles un préstamo jumbo.

Algunas áreas de alto costo pueden tener límites de préstamo conformes más altos, lo que significa que los compradores en esas áreas aún pueden obtener un préstamo convencional incluso si el precio de venta de su hogar es más alto que el límite de FHFA.

Hay variaciones en los límites de préstamos jumbo por estado. Incluso puede variar según el condado dentro de un estado. Las áreas de mayor costo también pueden tener límites más altos en los préstamos convencionales. Esto significa que los compradores en estados o condados con precios de vivienda más altos aún pueden utilizar un préstamo conforme para comprar su nueva casa.

Considere este ejemplo: hay dos casas enumeradas al mismo precio, pero en diferentes estados. El primer hogar de hogares está dentro de un estado de alto costo y condado. Califica para un préstamo conforme porque el condado tiene un límite de préstamo conforme más alto. El hogar B, sin embargo, no se encuentra en un área de alto costo; Es simplemente una casa de lujo en un área que utiliza el límite de préstamo conforme a FHFA. Aunque el precio es el mismo para cada casa, es probable que un comprador necesite un préstamo jumbo para comprar una casa B.

Además de designar áreas de alto costo, la FHFA utiliza un conjunto especial de factores para determinar el límite de préstamo conforme fuera de los Estados Unidos continentales. Hawai, Alaska y ciertos u.S. Los territorios, como Guam, tienen límites de préstamo conformes más altos que la mayoría de los estados del continente. Al igual que las áreas de alto costo de la U Continental U.S., Las áreas de alto costo en estos estados y territorios podrían tener límites conformes aún más altos. Por ejemplo, algunas áreas de Hawai tienen límites de préstamo conformes muy por encima del estándar FHFA.

A diferencia de las hipotecas convencionales, los préstamos jumbo no pueden ser garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac, lo que los hace más riesgosos para los prestamistas.

La principal diferencia entre un jumbo vs. El préstamo convencional es la capacidad del prestamista para vender la hipoteca a Fannie Mae o Freddie Mac. Fannie Mae y Freddie Mac son empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), lo que esencialmente significa que son empresas administradas por el gobierno federal. Estos GSE fueron diseñados para ayudar a los bancos a tener suficiente efectivo a mano para prestar dinero a los estadounidenses que desean comprar una casa. Muchos bancos e instituciones de préstamos venden las hipotecas que se originan en una de estas GSE, lo que a su vez les permite financiar más hipotecas.

Un préstamo se considera "conformes" si cae dentro de los requisitos de venta a Fannie Mae o Freddie Mac. Los préstamos conformes están garantizados por las GSE y reducen el riesgo para el prestamista porque el prestamista sabe que puede vender el préstamo al gobierno. Cualquier préstamo que no cumpla con los requisitos se considera no conforme y no se puede vender a Fannie Mae o Freddie Mac. Los préstamos jumbo caen fuera de los requisitos porque el monto del préstamo está por encima de los límites de Fannie Mae y Freddie Mac.

Los prestamistas generalmente requieren una evaluación adicional para verificar el valor de la casa antes de aprobar un préstamo jumbo.

En el proceso tradicional de compra en el hogar, el comprador paga una evaluación en la casa que desea comprar. Un tasador independiente revisa la propiedad y evalúa sus características y condiciones. En general, más características o servicios aumentarán el valor. Sin embargo, la condición y la edad de la propiedad también afectan el valor de evaluación.

Por ejemplo, una casa con tres habitaciones a menudo se evalúa más que una con dos habitaciones. Sin embargo, si la casa de 3 dormitorios se reduce, podría evaluar fácilmente más bajo que una casa más nueva de 2 dormitorios. El tasador también compara la casa con otras casas en venta o se vende recientemente en el área para ayudar a determinar el valor de la casa en relación con el mercado inmobiliario local actual.

Los mejores prestamistas hipotecarios tienen cuidado de evitar prestar dinero a los prestatarios calificados. Además, los prestamistas usan el proceso de evaluación para ver si una propiedad vale el precio de venta en el mercado actual. Los prestamistas hipotecarios jumbo asumen mucho más riesgo que conforme a los prestamistas de hipotecas, por lo que deben asegurarse de que la propiedad que se compra valga el monto del préstamo. Pueden pedir a los prestatarios que paguen una segunda evaluación independiente para verificar el valor de la propiedad.

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Los préstamos jumbo generalmente están disponibles con una tasa de interés fija o variable y en una variedad de longitudes de término.

Muchos compradores de viviendas se sorprenden al saber cuántas opciones tienen al elegir los términos de su préstamo hipotecario. Las hipotecas generalmente vienen en una variedad de tasas de interés y longitudes de plazo para adaptarse mejor a las necesidades de los compradores individuales. Los prestamistas de préstamos jumbo a menudo ofrecen tipos de tasas de interés similares y duración del préstamo.

Una hipoteca de tasa fija es uno de los tipos más populares de préstamos para el hogar, tanto para compradores de viviendas que buscan préstamos conformes y jumbo. En este tipo de hipoteca, los prestatarios pagan una tasa de interés fija o establecida durante la duración del préstamo. En general, ni un prestamista ni un prestatario pueden cambiar la tasa de interés a menos que el préstamo sea refinanciado. Esto hace que sea más fácil para los prestatarios presupuestar los costos de sus hipotecas y es un enfoque directo para financiar una compra de una casa.

Algunos compradores eligen una hipoteca variable de tasa de interés en lugar de una tasa fija. Las hipotecas de tasa variable, o las hipotecas de tasa ajustable (ARMS), tienen una tasa de interés fija durante los primeros años del préstamo. Después de que el plazo inicial del préstamo aumente, el prestamista puede ajustar la tasa de interés del préstamo, a menudo una vez al año. Por ejemplo, un brazo podría tener una tasa de interés del 3 por ciento durante los primeros 7 años del préstamo. Después de que termine el período de 7 años, el prestamista puede mover la tasa de interés hacia arriba o hacia abajo, dependiendo del panorama de la tasa actual. Los compradores que eligen armas generalmente lo hacen para obtener una tasa de interés más baja durante los primeros años de propiedad de vivienda, ya que pueden refinanciar su préstamo (o incluso vender su casa) una vez que los 7 años. Esta puede ser una buena manera de ahorrar dinero en los costos de intereses si el prestatario planea vender la casa antes de que comience el período de tasa de interés variable.

Debido a que los préstamos jumbo se consideran más riesgosos, tienden a tener requisitos de calificación más estrictos, como un puntaje de crédito de más de 700 y una baja relación deuda-ingreso (DTI).

Un puntaje de crédito es un número de tres dígitos que ayuda a los prestamistas a evaluar la capacidad de un prestatario para pagar el dinero que pidieron prestado. Varios factores diferentes constituyen un puntaje de crédito, pero uno de los más importantes es el historial de pagos. El historial de pagos de un prestatario le dice a un prestamista si tienen o no un registro de los prestamistas de pagar a tiempo. Los prestatarios que compran una casa que cumple con los límites conformes convencionales puede obtener la aprobación con un buen puntaje de crédito. Algunos prestamistas incluso pueden trabajar con prestatarios que tienen puntajes más bajos para ayudarlos a comprar una casa.

Los prestatarios que buscan comprar una casa con un préstamo jumbo, sin embargo, a menudo necesitarán un puntaje de crédito jumbo para igualar. Como los prestamistas de préstamos jumbo no pueden vender préstamos a Fannie Mae o Freddie Mac, están asumiendo un mayor nivel de riesgo. Reducen este riesgo al ofrecer solo préstamos jumbo a los prestatarios con excelentes puntajes de crédito. Un puntaje de crédito más alto a menudo indica que el prestatario tiene la disciplina y los fondos para pagar el préstamo jumbo.

Otro factor que usan los prestamistas al determinar si alguien califica para un préstamo jumbo es la relación deuda / ingreso (DTI). El DTI de un prestatario muestra sus ingresos en comparación con sus otras deudas. Por ejemplo, una persona gana $ 5,000 al mes y paga $ 2,000 por mes con una deuda como pagos de automóvil o préstamos estudiantiles. Su relación DTI es del 40 por ciento. Los prestamistas usan DTI para ayudar a decidir si deberían prestar dinero a un prestatario, pero los prestatarios pueden usar su DTI para ayudar a determinar cuánta casa pueden pagar. Aunque los requisitos de relación de DTI varían entre los prestamistas, la mayoría requiere un DTI más bajo para asegurar un préstamo jumbo.

Los prestatarios que tienen reservas de efectivo en el banco tienen más probabilidades de calificar para un préstamo hipotecario jumbo.

Tener un excelente puntaje de crédito y una baja relación deuda / ingreso puede no ser suficiente para que algunos prestatarios califiquen para un préstamo jumbo. Muchos prestamistas de préstamos jumbo quieren asegurarse de que solo presten grandes cantidades de dinero a los compradores de viviendas que pueden permitirse pagar el préstamo. Una forma en que los prestamistas verifican si un prestatario puede pagar su préstamo jumbo es observar las reservas de efectivo y los activos adicionales.

Las reservas de efectivo son ahorros e inversiones que un prestatario podría usar para pagar el préstamo si fuera necesario. Si un prestatario tiene mucho dinero extra en una cuenta de ahorros, el prestamista puede estar más dispuesto a ofrecerles un préstamo jumbo. Esto se debe a que el prestatario podría usar el efectivo adicional para ayudar a pagar el préstamo si algo sucedió con sus ingresos regulares. Por ejemplo, un comprador quiere comprar una casa con un préstamo jumbo de $ 800,000. Tienen excelente crédito y un DTI bajo. Además, tienen una cuenta de ahorros con $ 500,000. Si pierden su trabajo o capacidad para obtener ingresos, esta reserva de efectivo podría ayudar a cubrir los pagos de préstamos jumbo hasta que encuentren una manera de vender la casa o reponer sus ingresos. Algunos prestamistas pueden considerar otros activos que podrían liquidar bellas artes o joyas de lujo, como reservas para un préstamo jumbo.

Los prestamistas generalmente requieren un pago inicial más alto para un préstamo jumbo que para un préstamo conforme convencional.

El requisito de pago inicial para una hipoteca generalmente se determina calculando la relación de préstamo a valor (LTV) de la propiedad. Los prestamistas calculan el LTV dividiendo el monto total del préstamo hipotecario por el valor tasado de la propiedad. Por ejemplo, una casa evalúa por $ 900,000. Los compradores tienen $ 175,000 para hacer la compra, por lo que necesitan un préstamo jumbo de $ 800,000. El LTV del préstamo sería de aproximadamente el 80 por ciento.

Aunque no hay límites de préstamo jumbo como para los préstamos conformes, muchos prestamistas no aproban préstamos jumbo con una relación LTV más alta. Los requisitos exactos de LTV variarán por el prestamista, pero es común que los prestamistas de préstamos jumbo requieran un 80 por ciento de LTV o menos. Eso significa que el prestatario necesitaría al menos un pago inicial del 20 por ciento para asegurar el préstamo.

Con un préstamo conforme, algunos prestamistas pueden estar dispuestos a dejar que los prestatarios pongan tan poco como del 3 por ciento al 5 por ciento en su hipoteca. Los préstamos jumbo, por otro lado, a menudo requieren pagos bajos de al menos 10 por ciento. Muchos prestamistas hipotecarios de Jumbo podrían requerir aún más, como el 20 por ciento o incluso el 30 por ciento, para asegurar el préstamo. Los requisitos de pago inicial más altos de un préstamo jumbo hacen que sea importante que un prestatario tenga una suma considerable de efectivo ahorrada antes de tratar de obtener un préstamo jumbo.

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Las hipotecas jumbo generalmente tienen tasas de interés más altas que las préstamos conformes tradicionales.

Los prestamistas que ofrecen hipotecas jumbo a menudo buscan formas de reducir su riesgo, por lo que muchos usan tasas de interés más altas para los préstamos jumbo. Al cobrar una tasa de interés más alta, los prestamistas recuperan el dinero que le dieron al prestatario más rápido. Si el. Si el prestamista hubiera ofrecido una tasa más baja, habría recuperado menos del monto prestado.

Dependiendo del prestamista, los prestatarios podrían esperar que las tasas de préstamo jumbo quizás sean solo ligeramente más altas que las tasas de préstamo conformes, o pueden ser hasta varios puntos porcentuales más altas. Los prestatarios pueden encontrar las tasas actuales de hipoteca Jumbo contactando a los prestamistas de préstamos jumbo. Al igual que con los préstamos conformes, las tasas de préstamo jumbo cambian con frecuencia. Los prestamistas basan sus tasas de préstamo jumbo en el mercado actual de tasas de interés.

Similar a un préstamo conforme tradicional, la tasa exacta de un préstamo jumbo también dependerá del prestatario. Los factores que pueden afectar las tasas de interés de la hipoteca entre los prestatarios incluyen el puntaje de crédito del prestatario y los activos. Alguien con un puntaje de crédito más alto y mucho efectivo en reserva podría calificar para una tasa de interés más baja. En ciertas condiciones del mercado, un prestatario bien calificado podría incluso encontrar un prestamista que ofrece una tasa más baja para un préstamo jumbo que otros ofrecen hipotecas convencionales. La mejor manera para que los prestatarios encuentren una tasa de interés asequible en su préstamo jumbo es comprar.

Es probable que los costos y tarifas de cierre sean más altos en un préstamo jumbo que en un préstamo convencional.

El costo de comprar una casa no se limita a los pagos mensuales de la hipoteca y al pago inicial. Los prestatarios hipotecarios también tienen que cubrir muchos costos de cierre. Los costos de cierre son las tarifas diversas asociadas con la preparación y la obtención de una hipoteca. Estas tarifas generalmente incluyen costos de evaluación. Los prestatarios también pueden tener que pagar los honorarios de abogados y otros costos relacionados con el título para verificar y transferir el título de la propiedad al nombre del nuevo propietario. Finalmente, los costos de suscripción y creación del préstamo hipotecario generalmente se incluyen en los costos de cierre.

Los préstamos jumbo a menudo tienen costos de cierre más altos que las hipotecas convencionales porque simplemente hay más que procesar. Por ejemplo, si un prestamista de préstamo jumbo requiere una segunda evaluación en la casa, el prestatario probablemente tendrá que pagar dos evaluaciones en lugar de solo una. Esto ayuda a reducir el riesgo del prestamista al desalentar a los prestatarios calificados de aplicar.

Los prestamistas también pueden cobrar mayores costos de cierre y tarifas por préstamos jumbo porque sus costos son más altos. En general, los préstamos jumbo requieren suscripción manual. Eso significa que un experto financiero tiene que repasar la solicitud del prestatario y verificar individualmente todos sus documentos de apoyo, como información de ingresos o extractos de reserva de efectivo.

Si bien la mayoría de los préstamos jumbo existen fuera de los programas gubernamentales, los prestatarios elegibles pueden obtener un préstamo jumbo de la U.S. Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).

Los préstamos jumbo suelen estar disponibles como productos de préstamos privados. La mayoría de los programas respaldados por el gobierno no permiten préstamos jumbo. Por ejemplo, los programas de préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) o la Administración Federal de Vivienda (FHA) tienen límites máximos de monto del préstamo. Sin embargo, los veteranos calificados, los miembros del servicio de servicio activo y ciertos cónyuges militares pueden calificar para un préstamo jumbo bajo el programa de préstamos hipotecarios del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).

El programa de préstamos de VA ayuda a veteranos y miembros militares de servicio activo a comprar una casa. El programa presenta muchas ventajas para ayudar a que el proceso de compra en el hogar sea más asequible para los veteranos. Las características comunes de los préstamos de VA incluyen requisitos de pago inicial, pocos o sin costos de cierre y requisitos de prestatario más bajos para asegurar el préstamo. Para muchos veteranos, el programa de préstamos de VA es la forma más fácil y asequible de comprar una casa, incluso si el precio de la vivienda está fuera de los límites de préstamo conformes.

No hay límites de endeudamiento específicos para el programa de préstamos de VA. Sin embargo, los prestatarios deben tener en cuenta que el VA no hace los préstamos reales. En cambio, el VA garantiza parte del préstamo de los prestamistas de hipotecas privadas. Si bien el VA en sí no tiene límites de endeudamiento, los prestamistas individuales pueden tener límites para los préstamos de VA que ofrecen. Los prestatarios calificados querrán preguntarle a su prestamista si hay límites de préstamo de VA antes de solicitar un préstamo.

En general, un préstamo jumbo es una buena opción para los prestatarios que pueden calificar y que están comprando una casa de mayor valor.

Los rigurosos requisitos de préstamos jumbo a menudo hacen que estos préstamos sean menos comunes que los préstamos conformes. Los prestatarios generalmente tienen que tener un gran crédito, altos ingresos y una gran reserva de efectivo y otros activos para calificar para un préstamo jumbo. Además, muchos prestamistas simplemente no ofrecen préstamos jumbo, ya que pueden verse como riesgosos.

Sin embargo, los compradores de viviendas que buscan comprar una propiedad de alto dólar pueden querer considerar un préstamo jumbo. Para muchas propiedades de alto valor, los préstamos jumbo son una de las formas más fáciles para que los compradores de viviendas obtengan los beneficios de una hipoteca tradicional a una cantidad lo suficientemente alta como para comprar la casa. Los préstamos jumbo son particularmente útiles para los compradores de viviendas que buscan comprar una propiedad de lujo con servicios o características que generalmente no se encuentran en el área.

Los préstamos jumbo también pueden beneficiar a los inversores inmobiliarios. Los inversores a menudo usan préstamos jumbo como una forma de comprar una propiedad de inversión sin usar todo su efectivo a mano. Independientemente de la situación del comprador, un préstamo jumbo podría ser una buena opción para que los prestatarios bien calificados obtengan una propiedad de alto valor que no cumpla con los requisitos de un préstamo conforme.