Resuelto! ¿Qué es una hipoteca, y necesito uno para comprar una casa??

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P: Estoy en el proceso de comprar mi primera casa, y hay tantas complejidades en el proceso que estoy abrumado. También me he dado cuenta de que si bien sé que probablemente necesito una hipoteca, no estoy exactamente seguro de qué es una hipoteca y si todas las hipotecas son las mismas. Necesito uno? ¿Qué decisiones necesito tomar??

A: Esto le sucede a muchos compradores de viviendas por primera vez, así que no te avergüences. Probablemente hay bastantes términos que has escuchado a la gente tirar durante años, y tal vez incluso te usas, que cuando el empuje llega a empujar, te das cuenta de que en realidad no puedes definir. No sorprende que frases como "significado hipotecario" y "definición de hipoteca" sean algunas de las primeras cosas que muchos compradores de viviendas buscan a medida que comienzan su proceso. Pero tiene razón al hacer la pregunta, porque es probable que su hipoteca sea una de las decisiones financieras más grandes que tomará, por lo que es una buena idea estar lo más educado posible antes de comprometerse a financiar su casa.

Una hipoteca, que la mayoría de los compradores de viviendas lo necesita, es un préstamo seguro que ayuda a un comprador a comprar o refinanciar una casa.

La mayoría de los compradores de viviendas por primera vez experimentan una cierta cantidad de shock de etiqueta cuando comienzan a mirar las viviendas a la venta, y la conmoción solo aumenta una vez que el comprador de la casa se da cuenta de que deberán pagar el seguro de los propietarios y potencialmente un seguro hipotecario además del seguro de hipotecas Precio de la casa y los costos de cierre. Es fácil sentirse abrumado. Por supuesto, algunos compradores de viviendas tienen la capacidad de pagar en efectivo por su hogar, pero eso es bastante inusual; Los precios de las viviendas suelen estar mucho más allá de lo que la mayoría de las personas, especialmente los compradores por primera vez, pueden reunirse en efectivo. Los precios de las viviendas también exceden lo que la mayoría de los prestatarios pueden calificar a través de un préstamo personal. Como resultado, la mayoría de los compradores de viviendas usan una hipoteca para financiar su compra.

Una forma simple de describir una hipoteca es que es un préstamo que un prestatario toma de un prestamista calificado para pagar una casa. Al tomar el préstamo, el prestatario usa la casa en sí misma como garantía para garantizar que pagarán el dinero. Si el prestatario no puede pagar su hipoteca, el prestamista puede tomar la casa y venderla por sí misma para reducir la pérdida financiera. Hay tipos de préstamos hipotecarios que también se pueden tomar para refinanciar o remodelar una propiedad. Esto suena bastante sencillo, pero hay bastantes tipos diferentes de programas de préstamos hipotecarios, y hay una cierta cantidad de preparación que los prestatarios deben emprender antes de que se apliquen para asegurarse de que las tarifas y programas más favorables estén disponibles para ellos.

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Hay varios tipos de préstamos hipotecarios Disponible, incluidos convencionales, FHA, USDA y VA.

Las hipotecas convencionales son el producto de préstamo hipotecario más común, y esto es lo que la mayoría de las personas piensan cuando consideran una hipoteca. Hay dos tipos: préstamos conformes y préstamos no conformes. Los préstamos convencionales conformes cumplen con los requisitos proporcionados por la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda, que les permiten ser comprados por grandes administradores de préstamos Fannie Mae y Freddie Mac. Estas compañías compran préstamos a los prestamistas después de que los préstamos hayan cerrado y mantengan el servicio del préstamo (recaudar pagos y asegurarse de que se pagan las primas de seguro de propietarios). Este es el tipo de préstamo hipotecario más tradicional. Los préstamos convencionales conformes generalmente requieren un pago inicial mínimo del 3 por ciento para los prestatarios con un excelente puntaje de crédito FICO, pero un pago inicial de menos del 20 por ciento dará como resultado que el prestatario pague un costo adicional por el seguro hipotecario privado (PMI). Se puede requerir prestatarios con puntajes de crédito promedio para contribuir con un pago inicial más grande. El puntaje de crédito de un prestatario y la probabilidad de que Freddie Mac o Fannie Mae comprarán el préstamo reducen el riesgo general para el prestamista, lo que significa que las tasas de interés generalmente serán más bajas de lo que lo harían para los prestatarios con puntajes de crédito más bajos. Los préstamos convencionales no conformes no tienen que cumplir con los estándares para Freddie Mac y Fannie Mae, por lo que esos préstamos pueden ser mayores que el máximo permitido u ofrecido a los prestatarios con crédito menos óptimo.

La Administración Federal de Vivienda (FHA) reconoció que el alto puntaje de crédito y los requisitos de pago inicial para los préstamos convencionales estaban cerrando a muchos compradores de viviendas fuera del mercado, ya sea porque habían tenido problemas con problemas de crédito en el pasado o no habían podido ahorrar el requisito. pago. Estos prestatarios eran totalmente capaces de realizar pagos mensuales de la hipoteca, pero tuvieron problemas para cumplir con el estándar para aplicar. El programa de hipotecas de la FHA fue diseñado para abordar estos problemas. Estos préstamos requieren un puntaje FICO de 580, que es más bajo que el 620 estándar que requieren muchos programas de préstamos convencionales. Los prestatarios con un puntaje de crédito de 580 o más pueden realizar un pago inicial de tan solo 3.5 por ciento en su hogar, pero los prestatarios con un puntaje tan bajo como 500 pueden calificar si pueden dejar un 10 por ciento en un préstamo de la FHA. Debido a que la FHA garantiza estos préstamos (en otras palabras, si un prestatario incumplimiento, la FHA cubrirá la pérdida financiera del prestamista), los préstamos de la FHA generalmente tienen tasas de interés excelentes. Los préstamos de la FHA requieren pagos de prima de seguro hipotecario (MIP) para la vida útil del préstamo o hasta que se refinancie, pero incluso con ese gasto mensual adicional, los préstamos de la FHA ofrecen un camino hacia la propiedad de vivienda para los compradores que de otro modo no pueden calificar para una hipoteca.

El u.S. El Departamento de Agricultura (USDA) también ofrece un programa de préstamos para compradores que no pueden calificar para un préstamo convencional. El propósito de estos préstamos es doble: ofrecen una forma de compradores de ingresos bajos a moderados para lograr la propiedad de vivienda antes, y refuerzan la economía y aumentan la población de áreas rurales donde ambos pueden estar hundidos. Los préstamos del USDA están disponibles para compradores cuyos ingresos caen por debajo del límite requerido para su área (los límites varían según la ubicación) que están dispuestos a comprar una casa en las zonas rurales designadas. Los préstamos se ofrecen sin requisitos para un pago inicial o un seguro hipotecario. Debido a que los préstamos están garantizados por el USDA, los prestamistas pueden ofrecer tasas de interés extremadamente favorables a pesar de la ausencia de un pago inicial o un seguro. Estos préstamos hacen que la propiedad de vivienda sea una realidad para aquellos que tienen la capacidad de reubicarse y que de otra manera no pueden permitirse comprar una casa.

Finalmente, el u.S. El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) desarrolló un programa de préstamos hipotecarios para reconocer los desafíos únicos para la propiedad de la vivienda que experimentan los miembros del servicio militar activo y el servicio retirado. Años de servicio público pueden dar lugar a ganancias más bajas (y, por lo tanto, menos ahorros) que para aquellos en el sector público, y la reubicación frecuente puede dificultar la compra y venta de viviendas. El programa de préstamos de VA no requiere pago inicial y ofrece tasas de interés bajas sin requisitos de seguro hipotecario. Si bien se requiere una pequeña tarifa de financiación al cierre, se puede llevar al préstamo en sí, y los costos de cierre están limitados para mantenerlos manejables. Estos préstamos están disponibles para los miembros actuales o anteriores del ejército y sus familias.

Además de los programas hipotecarios mencionados anteriormente, otros programas de hipotecas estatales y locales pueden estar disponibles para miembros de varias organizaciones, profesiones o localidades. Por lo tanto, es una buena idea hacer una investigación exhaustiva o elegir un corredor de hipotecas que esté familiarizado con las opciones en su área antes de decidir a qué tipo de hipoteca solicitar.

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Los prestamistas hipotecarios determinan el monto del préstamo y la tasa de interés basada en el puntaje de crédito del prestatario, la relación deuda / ingreso, el pago inicial, la prueba de ingresos, las declaraciones de impuestos y más.

El peso de un pago mensual de la hipoteca es significativo, y es algo que muchos compradores de vivienda por primera vez subestiman. Los prestamistas no quieren que los prestatarios luchen por hacer sus pagos. Los prestatarios que encuentran que sus pagos mensuales son una tensión tienen más probabilidades de incumplir, y los prestamistas prefieren no someterse al costoso proceso de ejecución hipotecaria (donde el banco lleva la casa del prestatario y la vende para recuperar sus propias pérdidas después de la falta de pago). Para que esto sea menos probable, un prestamista hará una revisión exhaustiva del historial crediticio del prestatario, los ingresos y otros factores antes de decidir si le otorgará al prestatario un préstamo y cuánto préstamo cree que el prestamista puede administrar el prestatario. Esencialmente, la solicitud de hipoteca ayudará al prestamista a evaluar cuán grande es el riesgo que es el prestatario para el prestamista, y luego el prestamista decidirá cuánto riesgo quiere correr y a qué costo. La definición del prestamista de lo que hace que un prestatario sea un buen riesgo variará ligeramente con cada situación.

Para solicitar una hipoteca, el prestatario debe estar preparado para producir documentación de todo su historial financiero. Antes de la solicitud, idealmente mucho antes de la solicitud, el prestatario debe acceder a sus informes de crédito de las tres oficinas principales de informes de crédito y verificarlos para obtener precisión, luego comenzar a trabajar para corregir cualquier artículo negativo en el informe antes de solicitar la hipoteca. Si bien la fórmula precisa que los prestamistas usan para determinar los montos del préstamo y las tasas de interés varían un poco de un prestamista a otro, el historial crediticio del prestatario y el puntaje de crédito son una parte significativa del cálculo. El prestamista también considerará los ingresos del comprador, el historial de ingresos como se muestra en las declaraciones de impuestos y su relación deuda / ingreso (DTI). Los prestamistas están interesados ​​en el porcentaje de los ingresos del prestatario que se destinan a los pagos de la deuda cada mes, ya que usan el número como un vaso de cuánto tendrá el prestatario con los pagos. Usando su informe de crédito, los prestatarios pueden calcular este número ellos mismos mediante la adición de los pagos mínimos de las deudas cada mes (como otros préstamos, pagos con tarjeta de crédito y pagos del automóvil) y el pago de hipotecas estimado, incluidos los impuestos a la propiedad, el seguro de los propietarios y el seguro hipotecario, el seguro hipotecario, el seguro hipotecario, el seguro hipotecario, el seguro hipotecario, el seguro hipotecario, y luego dividirlo por el ingreso mensual bruto. Los pagos totales de la deuda no deberían representar más del 43 por ciento de los ingresos mensuales del prestatario; Esta es la relación DTI más alta que la mayoría de los prestamistas permitirán.