¿Qué es una lista de bolsillo en bienes raíces??

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P: Cuando se trata de bienes raíces, he escuchado el término "listado de bolsillo", pero no estoy del todo claro sobre lo que significa. ¿Qué es un listado de bolsillo, y podría ser adecuado para mí??

A: También conocido como listados fuera del mercado o listados exclusivos, los listados de bolsillo se manejan en privado y no se ponen a disposición del público en general. Cuando los vendedores firman con un agente de bienes raíces para enumerar su casa en una lista estándar, aceptan las prácticas que los agentes suelen usar para promover y vender una casa. Esto incluye enumerar el hogar en el servicio de listado múltiple o MLS.

Un listado de MLS permite a los compradores potenciales y a otros agentes inmobiliarios ver la lista en línea en sitios de venta de viviendas. Las casas que no se comparten en una MLS se conocen como listados de bolsillo.

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Una lista de bolsillo es una lista de bienes raíces que se mantiene en privado.

En lugar de confiar en el marketing público, el agente de bienes raíces y el vendedor manejan en privado. Las dos partes acuerdan los términos en un acuerdo de listado, que describe si la lista es pública o privada. A veces, el acuerdo estipulará que el listado solo permanecerá privado por un período establecido, mientras que otras veces, permanecerá privado hasta que la venta de la casa esté completa.

Dado que la venta no se comercializará públicamente de ninguna manera, el agente de bienes raíces se comunicará con contactos personales en un intento de encontrar un comprador. Los vendedores pueden aprovechar de manera similar su propia red de familiares y amigos para evaluar el interés.

¿Por qué los vendedores optarían por renunciar al marketing tradicional?? Una de las razones más simples es si un vendedor ya tiene un amigo o familiar, que está interesado en la propiedad. Por lo tanto, pueden omitir la fase de marketing y completar la venta en privado.

Un beneficio importante de un listado de bolsillo es la privacidad. Dado que los listados de bolsillo no se encuentran en una MLS, a menudo son utilizados por celebridades y otros vendedores de alto perfil como una forma de mantener sus tratos inmobiliarios fuera del ojo público. Al optar por evitar una lista pública, no están obligados a compartir fotos del interior de su hogar. Los listados de bolsillo también son comunes en el mercado inmobiliario de alta gama para que los agentes puedan limitar la exposición de la casa a compradores serios solo.

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Los listados de bolsillo pueden tener impactos negativos en la industria de la vivienda.

Si bien los listados de bolsillo son técnicamente legales en todo el país, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) prohibió formalmente los listados de bolsillo con su política de cooperación clara en 2020. Esto significa que cualquier agente inmobiliario involucrado con la asociación puede no usarlos. Los agentes inmobiliarios tienen certificaciones profesionales, pero no son necesariamente miembros de NAR, lo que significa que no están obligados por las políticas de la organización. Los agentes inmobiliarios con licencia, sin embargo, son miembros de definición del NAR.

Los agentes inmobiliarios están obligados por un código de ética a trabajar en el mejor interés de sus clientes, pero los críticos creen que los listados de bolsillo a menudo se usan para ayudar a los agentes a asegurar un acuerdo de doble cara en el que reciben la comisión como agente de compra y venta. Si bien esto es beneficioso para el agente inmobiliario, no significa que el comprador esté obteniendo el mejor precio para la propiedad.

Los listados de bolsillo también pueden tener un impacto negativo en el mercado en su conjunto. Como no figuran en la MLS, estas ventas a menudo no se informan. Esto significa que el panorama inmobiliario local está algo oscurecido, dando a los agentes, compradores y vendedores una imagen menos clara de la realidad del mercado. Además de eso, los listados de bolsillo presentan posibles problemas éticos ya que muchos compradores de comunidades marginadas y aquellos con menos conexiones están excluidos de tales ventas.

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Existen excepciones a la regla de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces contra los listados de bolsillo.

De acuerdo con la política de cooperación clara del NAR, “Dentro de un (1) día hábil de comercialización de una propiedad al público, el corredor de listados debe enviar la lista a la MLS."Si bien los listados de bolsillo van en contra de la política de NAR, todavía hay algunas lagunas significativas. Si una propiedad nunca se comercializa al público, por ejemplo, no es necesario que se enumere en la MLS. También se permiten listados "exclusivos de la oficina", lo que significa que un agente de bienes raíces puede comercializarlos dentro de una agencia o en privado a otros corredores afiliados a la agencia.

Otra forma en que los agentes inmobiliarios podrían estirar los límites de la política es comenzando el proceso de marketing un viernes, dejando todo el fin de semana para encontrar un comprador antes de que la lista se ingrese en la MLS. Este período se puede extender aún más si la casa figura en un fin de semana festivo. Estas prácticas pueden permitir fácilmente que los agentes inmobiliarios eluden la política sin romper técnicamente ninguna regla.

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En general, los vendedores se benefician más de una lista pública que de una lista de bolsillo.

Para los vendedores, los listados de bolsillo no ofrecen muchas ventajas más allá de la privacidad. Dado que la casa no se comercializará al público de ninguna manera, inevitablemente habrá menos interés y menos compradores potenciales. Sin embargo, un beneficio es que algunos agentes podrían ofrecer un precio de comisión más bajo para los listados de bolsillo, ya que no tendrán que gastar tiempo o dinero en marketing.

Para los compradores, los listados de bolsillo pueden ser difíciles de conseguir, ya que solo puede encontrarlos a través de un agente bien conectado. Incluso si los compradores se dan cuenta de una lista de bolsillo, pueden tener que visitar la casa en la persona, ya que las fotos no siempre están disponibles.

Sin embargo, hay algunos beneficios potenciales de listado de bolsillo para un comprador. Hay menos competencia, lo que significa que podrían obtener una casa a un precio relativamente más bajo si nunca se enumera públicamente. Por la misma razón, los compradores también pueden tener una mayor probabilidad de que se acepte su oferta.