Préstamo convencional vs. FHA ¿Cuál es la diferencia y cuál debería elegir??

Foto: DepositPhotos.comunicarse

Durante el proceso de compra en el hogar, las opciones de hipoteca pueden ser abrumadoramente confusas. Parece tan simple: vaya al banco o solicite en línea, obtenga una promoción previa, compre una casa y luego cierre y mude a la nueva casa. Sin embargo, lo que queda claro al comienzo del proceso es que hay varios tipos diferentes de préstamos para una casa, así como una variedad de programas y planes disponibles para ayudar a los compradores a llegar a la escalera de la propiedad. Algunos de ellos pueden descartarse porque no se aplican a la situación financiera o las circunstancias de un comprador; Por ejemplo, un préstamo hipotecario del USDA no es una opción para los compradores que no se establecerán en un área rural. Pero para muchos compradores de viviendas, las dos opciones más obvias son los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y los préstamos convencionales. En la superficie, estos programas de préstamos se ven muy similares, pero los detalles marcan una gran diferencia en quién califica y cuánto dinero puede ahorrar o gastar un comprador. Comprender las diferencias puede facilitar que los compradores elijan el préstamo adecuado para sus circunstancias específicas.

Entonces, ¿qué es un préstamo convencional?? Un préstamo hipotecario convencional es lo que la mayoría de las personas piensan cuando consideran tomar una hipoteca para comprar una casa. La vivienda es costosa, y aunque el prestamista mantendrá la casa y la propiedad como garantía en caso de que un prestatario no sea por incumplimiento, no hay garantía de que el prestamista todavía no pierda dinero en caso de que un prestatario no sea incumplimiento; Hay mucho dinero en la línea. Como resultado, los prestamistas prefieren aprobar a los prestatarios con excelentes antecedentes crediticios, pagos de baja a baja. Como regla general, la mayoría de los préstamos convencionales requieren un puntaje de crédito de 620 o más para calificar. El pago inicial del 20 por ciento recomendado por el 20 por ciento en una casa no es en realidad un requisito para un préstamo hipotecario convencional. Sin embargo, si los prestatarios no tienen un pago inicial del 20 por ciento, deberán pagar una prima por un seguro hipotecario privado (PMI) que cubra la diferencia si no se incumplen, lo que hace que el pago total de la hipoteca mensual sea prohibitivamente costoso para muchos prestatarios. Las tasas de préstamo convencionales tienden a ser un poco más altas que las tasas para los préstamos respaldados por el gobierno porque el riesgo está en el prestamista.

Los requisitos de crédito y pago inicial protegen a los prestamistas. El problema es, en el pasado, esos estándares negaron la propiedad de la vivienda a los posibles propietarios de viviendas. Muchas personas que viven de cheque de pago para el cheque lo hacen porque el alquiler y el seguro son muy caros, y a medida que continúan poniendo dinero para el alquiler cada mes, no pueden permitirse ahorrar lo suficiente para un pago inicial significativo. Podrían quedarse atrás por un mes o dos en un pago y luego no poder superar el golpe a su puntaje de crédito. Otros prestatarios pueden haber pasado por dificultades financieras y dañar su crédito significativamente. A pesar de que han mejorado su crédito, ganan suficiente dinero para cubrir fácilmente un pago de la hipoteca y tienen algo de ahorro de dinero, no pueden calificar para un préstamo tradicional debido a su historial de crédito. El programa de préstamos de la FHA fue diseñado para ayudar a estos prestatarios. Al considerar un préstamo convencional vs. Préstamo de la FHA, los prestatarios pueden determinar la mejor opción para ellos teniendo en cuenta algunos números.

Foto: DepositPhotos.comunicarse

1. Los préstamos de la FHA, respaldados por la Administración Federal de Vivienda, tienden a tener requisitos de calificación que son más fáciles de cumplir, lo que hace que la propiedad de vivienda sea una posibilidad para más personas.

Para entender la FHA vs. Diferencias de préstamos convencionales, es importante que los propietarios pregunten: “¿Qué es un préstamo de la FHA??Los préstamos de la FHA fueron desarrollados por la Administración Federal de Vivienda al darse cuenta de que algunos de los requisitos para obtener una hipoteca convencional eran prohibitivos para muchos compradores de viviendas que fueron designados por prestamistas como alto riesgo. Estos prestatarios pueden tener un historial crediticio a cuadros, o uno muy limitado, o pueden estar en una posición en la que su alquiler cuesta un porcentaje tan sustancial de sus ingresos que no pueden ahorrar lo suficiente para un pago inicial convencional. Tradicionalmente, los prestamistas veían a esos prestatarios como demasiado arriesgados, porque sin un pago inicial considerable, los prestatarios no tenían nada que perder si incumplían el préstamo. La FHA, reconociendo que muchos de esos prestatarios eran totalmente capaces de realizar su pago mensual cada mes (y de hecho estaban ansiosos por la oportunidad de hacerlo), desarrollaron el programa de préstamos de la FHA. A través de este programa, la FHA garantiza los préstamos que los prestamistas ofrecen a través del programa. Los requisitos de préstamos de la FHA incluyen pagos más bajos, requisitos de puntaje de crédito más bajos y varias otras servidumbres que facilitan los préstamos para los compradores de viviendas esperanzadoras, pero reducen el riesgo para los prestamistas al cubrir sus pérdidas si un prestatario incumplimiento. Este programa ayuda a las personas que de otro modo no podrían calificar para un préstamo tradicional para salir del ciclo de alquiler y entrar en una casa más rápido de lo que de otro modo podrían hacerlo, ayudando a agregar estabilidad al mercado inmobiliario, agregar a la economía y ayudar a las personas. que quieren trabajar duro y experimentar el orgullo de la propiedad de vivienda para lograr su sueño.

2. El requisito mínimo de puntaje de crédito para un préstamo de la FHA es mucho menor que el de un préstamo convencional.

Uno de los principales consejos para obtener un préstamo hipotecario es tener un buen puntaje de crédito. El puntaje de crédito estándar de la industria para un préstamo convencional es de 620 o más. Según los requisitos de puntaje de crédito del préstamo de la FHA, se pueden ofrecer préstamos a los prestatarios con puntajes tan bajos como 500, pero hay una captura. Cuanto menor sea el puntaje de crédito, mayor será el pago inicial requerido, por lo que un prestatario con un puntaje de crédito entre 500 y 579 necesitaría tener un pago inicial del 10 por ciento para calificar. Con un puntaje de crédito de 580 o más, los prestatarios de la FHA pueden ofrecer un pago inicial tan bajo como 3.5 por ciento del monto del préstamo. Estos parámetros son los mínimos, sin embargo, los prestamistas están permitidos, dentro de estas pautas, establecer sus propios estándares. Algunos prestamistas de préstamos de la FHA solo otorgarán hipotecas a los prestatarios con un puntaje de crédito de 580 o más. Es más probable que los prestamistas más grandes y los bancos nacionales se arriesguen a los prestatarios que tienen puntajes más bajos, incluso para los prestatarios que están comprando una casa fuera del estado.

3. El requisito de pago inicial es otra diferencia principal entre un préstamo de la FHA y un préstamo convencional.

Muchos prestatarios suponen que un pago inicial del 20 por ciento es el estándar de oro de la compra de viviendas, y, en cierto modo, es. Los prestatarios que pueden reducir el 20 por ciento del precio de compra se consideran riesgos más seguros para que un prestamista tome porque ese 20 por ciento es gratuito y claro si el prestamista necesita ejecutar ejecutos. Sin embargo, el 20 por ciento no se requiere realmente para un pago inicial de préstamo convencional. De hecho, los prestatarios de préstamos tradicionales con excelentes puntajes de crédito pueden hacer un pago inicial de significativamente menos del 20 por ciento. Para cubrir la diferencia, los prestatarios a quienes pueden dejar menos del 20 por ciento deben pagar el seguro hipotecario privado (PMI). ¿Qué es el seguro hipotecario?? Es una política que cubrirá las pérdidas del prestamista si el prestatario predeterminado. Un prestatario puede solicitar que se elimine PMI una vez que alcance la marca de capital del 20 por ciento, pero hasta entonces sus pagos mensuales pueden ser significativamente más altos de lo previsto y el comprador puede necesitar reducir su presupuesto de compra en el hogar.

Los prestatarios de la FHA ciertamente son bienvenidos a dejar un 20 por ciento si pueden; Compra capital inmediato, y para los prestatarios que tienen el efectivo ahorrado, es una gran opción. Pero el tamaño del pago inicial es, para muchos prestatarios calificados, el mayor obstáculo para la propiedad de vivienda. La deuda crediticia antigua, el alquiler alto y los pagos de préstamos estudiantiles, sin mencionar los costos de bolsillo para el tratamiento médico, dificultan que muchos compradores (aquellos que recién comienzan y los que también son mayores) raspan suficientes ahorros incluso abordar el pago inicial del 20 por ciento necesario en un mercado caliente.

Foto: DepositPhotos.comunicarse

4. El seguro hipotecario, la relación deuda / ingreso y las tasas de interés son solo algunas otras consideraciones al elegir entre un préstamo de la FHA y un préstamo convencional.

Los requisitos del seguro hipotecario han cambiado en los últimos años. Si un prestatario considera la diferencia entre el seguro hipotecario frente a. Seguro de los propietarios, el propósito del seguro hipotecario es proteger al prestamista al igual que el seguro de propietarios de viviendas protege al prestatario. Con el seguro hipotecario, si el prestatario no tiene el préstamo, el prestamista no pierde dinero. Entonces, ¿cuánto cuesta el seguro hipotecario y cómo se paga?? Un prestamista revisará una colección de factores como el tamaño del préstamo, el puntaje de crédito y la relación préstamo-valor (o cuánto dinero se toma en un préstamo en comparación con el valor de la propiedad) para determinar las tasas. La prima para el seguro hipotecario se paga anualmente o, más comúnmente, como una adición a cada pago de la hipoteca mensual. Para un préstamo hipotecario convencional, se requiere un seguro hipotecario privado (PMI) solo si el prestatario realiza un pago inicial de menos del 20 por ciento. Cuando la equidad del prestatario en la casa alcanza el 22 por ciento, el PMI se cancela automáticamente y su pago mensual disminuirá.

Los préstamos de la FHA requieren un tipo diferente de seguro hipotecario. Los prestatarios que han tenido préstamos anteriores de la FHA pueden recordar que ellos también tenían PMI que podían cancelar cuando alcanzaron el 20 por ciento de capital, pero esa regla ha cambiado. Todos los prestatarios de la FHA ahora deben pagar una prima de seguro hipotecario o MIP. Si el prestatario inicialmente realiza un pago inicial del 10 por ciento o más, el MIP puede cancelarse después de 11 años. Los prestatarios que realicen un pago inicial de menos del 10 por ciento deberán pagar un MIP por la vida útil del préstamo. MIP se paga en dos partes: la primera es una prima hipotecaria por adelantado, que se puede llevar a los costos de cierre y pagarse con parte del préstamo, y es aproximadamente 1.75 por ciento del monto del préstamo. El prestatario pagará entre 0.45 por ciento y 1.05 por ciento del monto del préstamo cada mes como parte del pago mensual de la hipoteca. Si bien esto no parece una gran cantidad, los prestatarios querrán recordar que es para la vida del préstamo (probable 30 años), por lo que se suma. La única forma de cancelar MIP en un préstamo antes de la marca de 11 años (si el pago inicial fue del 10 por ciento o más) o nunca (si el pago inicial fue inferior al 10 por ciento) es refinanciar el préstamo de la FHA en una hipoteca convencional.

Los prestatarios probablemente hayan escuchado varios términos de bienes raíces confusos, como la relación deuda / ingreso (DTI). Este es un cálculo que los prestamistas usan para determinar si un prestatario podrá realizar pagos mensuales de la hipoteca y aún podrá pagar conceptos básicos como alimentos, servicios públicos y los gastos de la vida cotidiana. El cálculo de DTI no es insignificante: si bien los prestatarios inicialmente pueden estar seguros de que podrán pellizcar centavos y llegar a fin de mes, los prestamistas saben que cuando hay una opción entre alimentar a una familia y hacer un pago hipotecario, la cena generalmente gana, por lo que las ganancias, por lo que las ganancias, por lo que las ganancias. El prestamista quiere asegurarse de que el prestatario tenga suficiente dinero para pasar el mes con todas las obligaciones cumplidas. Para hacer esto, los prestamistas usan un cálculo que comienza con el ingreso antes de impuestos del prestatario. Totalan la cantidad de dinero que un prestatario gastará en toda la deuda, incluida la hipoteca, las tarjetas de crédito, los préstamos estudiantiles, los préstamos para automóviles, cualquier otro préstamo y manutención de los hijos, luego calcule qué porcentaje del ingreso antes de impuestos del prestatario se gastará en deuda. Según los requisitos de préstamo convencionales, los prestamistas prefieren que la relación DTI no sea superior al 45 por ciento de los ingresos. Los prestatarios que solicitan un préstamo de la FHA pueden tener una relación DTI de hasta un 57 por ciento, porque el respaldo del préstamo de la FHA reduce el riesgo para el banco. Es importante que los prestatarios recuerden que la relación DTI no incluye otros gastos, como comida, ropa, servicios públicos, entretenimiento, tarifas escolares o cualquier otra cosa que no sea deuda, por lo que, si bien el prestamista puede estar dispuesto a ofrecer un préstamo que resultará en Una relación DTI del 57 por ciento, sigue siendo una buena idea conectar estas cifras en una calculadora de préstamos de la FHA para determinar si es una cantidad habitable de gastos mensuales.

¿Cómo se comparan las tasas de interés?? Las tasas de interés se ven afectadas por varios factores, incluida la economía y la tasa principal establecida por la Reserva Federal. En general, los prestamistas convencionales y de la FHA usan esos números como punto de partida y basan sus cálculos en ingresos, puntaje de crédito, relación DTI, el monto base del préstamo, el pago inicial y la relación préstamo-valor. Recuerde que para los prestamistas, las hipotecas son sobre el riesgo: los prestamistas quieren ganar dinero en intereses y no perder dinero a través de los incumplimientos, por lo que juntarán los números, decidirán el riesgo o la posible recompensa que cada prestatario puede ser y establecerá el interés tasa para ese prestatario individual. En general, los préstamos de la FHA son menos riesgosos para el prestamista debido a la garantía federal, por lo que a pesar de que un prestatario de la FHA puede ser un riesgo general mayor que un prestatario convencional, la garantía de la FHA a menudo resulta en un préstamo que tiene una tasa de interés más baja en general.

Foto: DepositPhotos.comunicarse

5. Tanto la FHA como los préstamos convencionales tienen límites de endeudamiento, pero el límite es mayor para los préstamos convencionales.

El monto total del préstamo que un prestatario necesita guiará su elección. Los límites de los préstamos de la FHA son más bajos que los de los préstamos convencionales, por lo que si es necesario que un prestatario solicite un préstamo por más de $ 420,680 (o $ 970,800 en ciertas áreas de alto precio), un préstamo convencional será su única opción disponible, como FHA no otorgará préstamos más altos que esos límites. El límite para la mayoría de los préstamos convencionales es de $ 647,200, que ofrece más espacio para que los compradores compren casas más grandes o más caras. Un préstamo convencional puede ser conforme o no conformado. Los préstamos conformes deben cumplir con ciertas pautas en términos de tamaño del préstamo, el puntaje de crédito del prestatario y otros factores determinados por Fannie Mae, Freddie Mac y otras agencias federales. Cualquier préstamo por encima del límite de préstamo convencional se considera un préstamo jumbo, que no es conforme y, por lo tanto, se procesa de manera diferente. En este caso, ni una FHA ni un préstamo convencional serán posibles. Mirar bien los precios de mercado de las viviendas en el área que un prestatario quisiera comprar los ayudará a determinar sus opciones.

6. La FHA y los préstamos convencionales tienen diferentes estándares de propiedad; Una evaluación de préstamos de la FHA es más estricta, y los prestatarios deben usar los fondos de préstamos de la FHA para comprar una residencia principal.

Hay otras distinciones entre la FHA y los préstamos convencionales. Si, por ejemplo, un prestatario espera financiar una segunda casa, tendrá que solicitar un préstamo hipotecario convencional: los préstamos de la FHA solo se pueden usar para una residencia principal y no se pueden usar para voltear casas o comprar propiedades de alquiler. Es posible utilizar un préstamo de la FHA para comprar una propiedad que tenga más de una unidad (hasta cuatro) mientras el propietario viva en el sitio. A algunos compradores les gusta utilizar este método para la inversión inmobiliaria porque pueden alquilar las unidades que no están ocupando, y los requisitos de pago inicial y de crédito aún son más bajos que los de un préstamo convencional.

Por el contrario, las restricciones de un préstamo convencional para el uso del hogar son un poco menos estrictas. Los compradores tienen la libertad de usar los fondos para comprar propiedades de inversión donde no planean vivir, o pueden comprar una casa de vacaciones a tiempo parcial. La propiedad comprada aún debe tener solo cuatro unidades de vivienda o menos, pero no se requerirá que el propietario reside allí.

7. Los prestatarios pueden refinanciar cualquier tipo de préstamo, pero un refinanciamiento de la FHA puede tener menos costos que un refinanciamiento de préstamos convencional.

Muchos propietarios les resulta ventajoso refinanciar su hipoteca en un momento u otro, ya sea que esperen reducir el pago mensual de su hipoteca o cambiar a un tipo diferente de hipoteca. Si tienen un préstamo de la FHA, pueden solicitar un refinanciamiento de la FHHA ALYMINE. Hay dos variedades de refinanciaciones de línea de corriente: calificación de crédito y calificación sin crédito. Un refinanciamiento de calificación de crédito requerirá un crédito exhaustivo, DTI y verificación de ingresos y se aplica con mayor frecuencia si uno de los prestatarios está siendo eliminado de la hipoteca. Un refinanciamiento que no califica el crédito es mucho más rápido porque el prestamista revisa solo unos pocos factores, como el puntaje de crédito.

Ambos tipos de refinanciaciones de la FHHA tienden a implicar menos costos y menos burocracia que un refinanciamiento hipotecario convencional. En algunos casos, por ejemplo, puede ser posible renunciar a una evaluación de la casa. Algunos prestamistas también pueden ofrecer una opción de "no costo", donde eliminarán cualquier costo de cierre inicial al implementar una tasa de interés más alta o rodar los costos en el préstamo. Es importante tener en cuenta que aún se requerirá una prima de seguro hipotecario después de que una conversión de refinanciamiento a paso a paso a un préstamo convencional es la única forma de eliminar MIP.

8. Si un préstamo de la FHA o un préstamo convencional es adecuado para usted depende de dos factores principales en su perfil financiero: su pago inicial y su puntaje de crédito.

Los dos mayores determinantes de qué tipo de préstamo serán más beneficiosos para un prestatario son el pago inicial que pueden realizar y su puntaje de crédito. Estos dos números guían todo lo demás: el puntaje de crédito determina qué tipo de pago inicial deberán realizar, y la combinación de puntaje de crédito y pago inicial afecta qué tasas de interés estarán disponibles, la necesidad de PMI en un préstamo convencional o MIP sobre un préstamo de la FHA, y el monto total que pagarán por la casa con el tiempo.

Completar una solicitud de préstamo de la FHA puede ser la mejor opción para los prestatarios con un puntaje de crédito inferior a 620. Incluso con un puntaje superior a 620, un préstamo de la FHA puede ser una excelente opción para un prestatario que mira un pago inicial más pequeño. Sin embargo, los prestatarios cuyos puntajes de crédito son muy altos probablemente encontrarán que un préstamo convencional es menos costoso cada mes. Pero hay muchas variables, por lo que lo primero que debe hacer un prestatario cuando comienza a comparar las opciones de hipotecas es sentarse y evaluar su imagen financiera: cuál es su puntaje de crédito? ¿Cuál es su dti?? ¿Cuánto tienen disponibles para un pago inicial?? El uso de una calculadora de préstamos de la FHA o convencional para comprender estos factores lo hará más sencillo cuando el prestatario se reúna con uno de los mejores prestamistas hipotecarios para determinar qué opciones son las mejores para sus necesidades.