Resuelto! Cuanta casa puedo pagar?

Foto: Istockphoto.comunicarse

P: Sé qué estilo y tamaño del hogar me gustaría comprar, y aproximadamente qué vecindarios me interesan, pero después de probar una calculadora de accesibilidad de la hipoteca en línea, me preocupa que mi presupuesto no se estire para obtener la casa Quiero. Hay tantos componentes que van a la aprobación de la hipoteca y el presupuesto de la vivienda, ¿cómo puedo pagar mucho la casa??

A: Esta es una gran pregunta, y ciertamente no eres el primero en encontrarte con ella. Los compradores de viviendas, especialmente los compradores de viviendas por primera vez, descubren rápidamente que comprar una casa es una combinación compleja de emoción y finanzas, y cuando junta esas cosas, las respuestas no siempre lo quieres que sean. Para la mayoría de los compradores de viviendas, la pregunta no es tanto "cuánto hogar puedo pagar", ya que es "cuánta hipoteca puedo pagar", porque muy pocos compradores de viviendas pueden comprar una casa directamente con efectivo, por lo que la hipoteca será el primer factor determinante en la casa que puede pagar. El proceso de evaluar su situación financiera para crear una imagen realista de cuánto puede permitirse gastar en una casa requerirá aprender un poco más sobre el proceso, así como una evaluación honesta de lo que puede gastar mientras deja suficiente cojín para vivir. su vida.

Hay cuatro factores principales que determinan cuánta casa (o cuánta hipoteca) puede pagar: ingresos, reservas de efectivo, deuda y salud de crédito.

Foto: Istockphoto.comunicarse

Muchos compradores de viviendas intentan adivinar cuánto pueden pagar para un pago mensual de la casa mediante el uso de un pago de alquiler existente o una calculadora de hipotecas en línea en línea demasiado simples. Esos son lugares decentes para comenzar, pero los gastos mensuales son más complicados que eso. Hay cuatro componentes que determinarán una imagen financiera completa. El ingreso es el primer y más obvio elemento. La cantidad de efectivo en efectivo cada mes es el punto de partida para cualquier cálculo, ya que es el número finito; Aparte de sumergirse en algún tipo de crédito secundario (que no es aconsejable), la cantidad de dinero que entra es la cantidad de dinero que está disponible para cubrir todos y cada uno de los gastos cada mes. El siguiente componente a considerar es ahorro o reservas de efectivo. Esta cantidad se puede utilizar para reducir el monto de la hipoteca al aumentar el pago inicial de la casa o retenerse como un fondo de emergencia para reparaciones o pagos de hipotecas en caso de pérdida de empleo. La deuda también es importante tener en cuenta, porque el comprador aún deberá realizar pagos en cosas como préstamos estudiantiles o préstamos para automóviles además del préstamo hipotecario, y los prestamistas pueden tener cuidado de otorgar préstamos a los compradores que tienen una gran deuda. Finalmente, la salud del crédito del comprador desempeñará un papel en la cantidad de dinero que un prestamista está dispuesto a proporcionar una compra de vivienda; En general, los compradores con mal crédito tendrán más dificultades para encontrar un préstamo y pueden tener una tasa de interés mucho más alta que los compradores con un crédito bueno o excelente.

Generalmente no se aconseja que los compradores gasten más del 28 por ciento de sus ingresos mensuales brutos en los gastos de vivienda.

Comprar una casa es costoso, pero también es vivir en una. Los propietarios deben poder proporcionar sus casas, mantenerlas y repararlas, y pagar los servicios públicos y el seguro. Pero también necesitan tener suficiente dinero para alimentos, ropa, pagos de automóviles, gastos de atención médica, gastos de cuidado de niños y más. El requisito habitual es que el pago mensual de una hipoteca, que incluye una parte del principal del préstamo, los intereses, los impuestos y el seguro (a veces denominado PITI) debe ser inferior al 28 por ciento del ingreso bruto del prestatario. Es por eso que la mayoría de los prestamistas no aprobarán hipotecas que resultarán en pagos que excedan esta cantidad y por qué es tan importante que un comprador de vivienda estime con precisión cuáles serán sus gastos. Es mejor elegir una casa que sea manejable para vivir que una casa que pueda adaptarse a una imagen preconcebida de la "casa de ensueño" pero requerirá una lucha constante para pagar y mantener.

Foto: Istockphoto.comunicarse

Para la mayoría de los compradores, la cantidad de casa que pueden pagar depende de cuánto esté dispuesta a prestarlos una compañía hipotecaria.

La mayoría de las personas no tienen suficiente dinero en ahorros para comprar una casa directamente. Incluso los compradores de viviendas que están vendiendo una casa en la que tienen mucho capital generalmente no tienen suficiente para comprar una casa por completo en efectivo, a menos que se reduzcan significativamente. Debido a esto, la mayoría de los compradores de viviendas eligen un prestamista de préstamos hipotecarios y sacan un préstamo hipotecario para ayudar a comprar su casa. Esto significa que la cantidad de casa que la mayoría de las personas pueden comprar depende de la evaluación del prestamista de la situación financiera del prestatario y cuánto dinero está preparado para ofrecer el prestamista como resultado. Además, un prestamista considerará el valor de la casa, generalmente a través de una evaluación. Esto ayuda a determinar si el precio de la casa se compara con otras propiedades en el vecindario, lo cual es importante porque el prestamista necesita proteger su desembolso financiero en caso de que el prestatario no sea vendido para recuperar la pérdida del prestamista.

Los prestamistas determinan los montos de la hipoteca y las tasas de interés basadas en una amplia variedad de factores.

¿Cómo deciden los prestamistas qué solicitudes de préstamos son buenos riesgos y cuáles no? Primero, los prestamistas comienzan evaluando al prestatario. Examinarán cuidadosamente el ingreso bruto y el puntaje de crédito del prestatario, que proporcionará una imagen de cuánto dinero tiene que trabajar el prestatario cada mes y qué tan bien ha manejado su dinero en el pasado. Un buen puntaje de crédito (generalmente 620 o mejor) les dice a los prestamistas convencionales que un prestatario ha manejado sus deudas y obligaciones de manera responsable. Esto no significa que el informe de crédito debe estar libre de imperfecciones. Muchos prestatarios tienen pequeños problemas en su historial crediticio, pero si el puntaje general es sólido, es más probable que obtengan un préstamo, y existen varios programas para ayudar a los compradores cuyos problemas de crédito son más significativos.

A continuación, el prestamista examinará la relación deuda / ingreso del prestatario (DTI), que es el total de todos los pagos de deuda mensuales de un prestatario divididos por sus ingresos brutos mensuales. Esta fórmula incluye solo deuda, como préstamos personales, préstamos estudiantiles y tarjetas de crédito. En general, los prestamistas quieren ver un DTI inferior al 45 por ciento, y calcular ese número ayudará al prestamista a decidir cuánto puede permitirse el prestatario pagar cómodamente cada mes. Examinarán cualquier pasivo, como gravámenes sobre ingresos o propiedades, y activos adicionales que podrían agregar ingresos si es necesario. Finalmente, el prestamista tomará la cantidad que considera que puede prestar de manera segura, en función de los criterios anteriores, y considerará cuánto costos de propiedad deseados y cuánto puede ofrecer el prestatario como pago inicial. El monto del préstamo y el pago inicial juntos serán el costo máximo de la casa que un comprador puede permitirse comprar.

Esto no significa que el prestamista siempre ofrecerá el máximo que un prestatario podría pagar potencialmente. La información sobre un informe de crédito entra en consideración; Si un prestatario ha tenido problemas para mantenerse al día con los pagos de la deuda en el pasado, un prestamista podría ofrecer menos del máximo. Las tasas de interés se ajustarán de manera similar. Las tasas de interés se basan en una tasa de mercado principal, pero cuánto elige el prestamista para aumentar la tasa de un prestatario individual está directamente conectado con la confianza del prestamista de que el prestatario hará con éxito sus pagos a tiempo. Cuanto mayor sea su confianza, menor es la tasa. Los prestatarios que los prestamistas consideran que se asignan un riesgo más alto asignado tasas más altas para proteger la inversión del prestamista.

Foto: Istockphoto.comunicarse

Cada tipo de hipoteca afecta de manera diferente el requisito de pago inicial y, por lo tanto, cuánta casa puede pagar.

Las hipotecas no son de talla única para todos. Las hipotecas convencionales, que son lo que la mayoría de las personas piensan cuando escuchan la palabra, están dirigidas a compradores bien calificados con buen o gran crédito. Debido a ese gran crédito, los prestatarios hipotecarios convencionales pueden reducir tan poco como el 3 por ciento del precio de la vivienda y aún se les ofrece una tasa de interés baja, pero esos prestatarios probablemente tendrán que pagar el seguro hipotecario privado (PMI) hasta que alcancen los 20 porcentaje de marca de capital. Los prestatarios convencionales pueden capitalizar su buen crédito y reducir menos dinero a cambio de pagos de PMI durante los primeros años, lo que podría elegir una casa más cara. Por otro lado, si los prestatarios convencionales tienen los fondos para realizar un pago inicial más grande, pueden reducir sus pagos mensuales en general y poner más de sus pagos mensuales para su principal de préstamos en lugar de hacia PMI.

Otros programas de préstamos ofrecen prestatarios calificados incluso pagos más bajos. Los préstamos de la FHA hacen posible que los prestatarios con menos efectivo estén disponibles para un pago inicial y/o puntajes de crédito más bajos para comprar una casa. Estos préstamos están garantizados por el gobierno federal, que permite a los prestamistas ofrecer hipotecas a los prestatarios que presentan una mayor probabilidad de incumplimiento con menos riesgo para el prestamista. Estos préstamos permiten a los prestatarios con puntajes de crédito de tan solo 580.5 por ciento como pago inicial, y los prestatarios con puntajes de crédito tan bajos como 500 aún pueden obtener un préstamo hipotecario si pueden reducir un 10 por ciento. Los prestatarios de la FHA pagarán una prima de seguro hipotecario adicional (MIP) por la vida útil de su préstamo, pero pueden tomar el préstamo, que probablemente estaría fuera del alcance de otra manera. El bajo pago inicial permite a los prestatarios de la FHA elegir una casa, incluso si no tienen el efectivo para realizar un pago inicial grande, pero deberán tener en cuenta los pagos MIP que serán parte de su costo mensual.

El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los Estados Unidos ofrece hipotecas sin pago inicial, sin seguro hipotecario y tasas de interés muy bajas para los miembros activos y retirados de los militares y sus familias. Estos préstamos apoyan a los miembros militares que tienen que mudarse con frecuencia y no han tenido la oportunidad de ahorrar tanto durante años de servicio público, por lo que los costos de la hipoteca (que no sea la hipoteca en sí) se reducen considerablemente. Debido a esto, los prestatarios que califican para préstamos VA a veces pueden permitirse elegir una casa que cuesta un poco más de lo que podrían permitirse; Con el pago inicial renunciado y las tasas de interés bajas, pueden pedir prestado una cantidad mayor.

Finalmente, para ayudar a los compradores de ingresos bajos a moderados a comprar hogares y para impulsar la población de comunidades rurales, el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) proporciona un respaldo federal de hipotecas para prestatarios calificados en comunidades rurales designadas sin pago inicial. Si un comprador de bajos ingresos está dispuesto y puede trasladarse a un área rural que se incluye en este programa, la ausencia de un pago inicial y la aceptación de los niveles de ingresos más bajos pueden hacer posible la propiedad de vivienda cuando de otra manera no podría haber sido. El programa de préstamos del USDA hace posible los préstamos para compradores que probablemente no habrían calificado para una hipoteca en otro lugar.

Ciertos costos, como el seguro de los propietarios, el seguro hipotecario y los impuestos a la propiedad, pueden afectar la cantidad de hipoteca que puede pagar.

Muchos compradores por primera vez se sorprenden al saber que el pago mensual de la hipoteca está compuesta por mucho más que el principal del préstamo y los intereses. Hay otros factores a considerar al calcular los pagos mensuales de la hipoteca. Casi todos los prestamistas requieren que sus prestatarios tengan un seguro de propietarios de viviendas, lo que protege tanto al prestatario como al prestamista: si una casa se quema o está dañada en una tormenta y el prestatario no puede pagar las reparaciones, es probable que no sean el préstamo por el préstamo y el prestamista no tendrá un hogar para vender para compensar sus pérdidas. El seguro de los propietarios de viviendas reduce enormemente la probabilidad de que esto suceda, por lo que los prestamistas recolectan una parte de la prima de seguro anual en cada pago mensual y lo mantienen en una cuenta que se llama una cuenta de depósito en garantía. Cuando la factura de seguro de los propietarios se vence, el prestamista lo paga de esa cuenta, asegurando que la factura se pague a tiempo y continúe con la cobertura. El mismo concepto se aplica a los impuestos a la propiedad locales; Si un propietario no paga los impuestos a la propiedad y la casa se incauta, el prestamista no tendrá ningún recurso. Los prestatarios pagarán una parte del impuesto estimado en la cuenta de depósito en garantía cada mes, y el prestamista pagará la factura de impuestos. Dependiendo del tipo de hipoteca y el tamaño del pago inicial, los prestatarios pueden estar pagando primas de seguro hipotecario o pagos de seguro hipotecario privado cada mes por parte o la totalidad de su plazo de reembolso hipotecario.

Estos números pueden sumar rápidamente. Las tarifas de seguro de los propietarios y los pagos de impuestos variarán según su ubicación; Un agente inmobiliario local o la oficina del asesor fiscal debe poder proporcionar a los compradores una buena estimación de esos costos. Las tasas de seguro hipotecario se basan en un porcentaje del monto total del préstamo. Una calculadora de asequibilidad de la hipoteca, o una "cuánta casa puedo pagar la calculadora", puede ayudar a los compradores a ver qué agregarán estos costos al pago mensual, luego tome eso en cuenta al decidir cuánto pueden permitirse pedir prestado.

Foto: Istockphoto.comunicarse

Las casas más grandes tienden a tener mayores costos de utilidad y mantenimiento, además de ser más caros de proporcionar.

Es simple matemáticas: más habitaciones necesitan más muebles, pintura y decoración, más combustible para el calor y el enfriamiento, más electricidad y más trabajo. Hay más piezas para mantener y reparar, y todas esas pinturas y muebles necesitarán refrescarse y reemplazarse periódicamente. Las casas más grandes son simplemente más caras de tener. Al considerar cuánta casa pueden pagar, es importante que los compradores consideren los costos de largo alcance, no solo el desembolso inicial del efectivo y el pago mensual requerido. Dependiendo de las circunstancias, podría ser una mejor opción elegir una casa más pequeña que sea un poco más lujosa o en un vecindario mejor que una casa grande que no ofrece mucho más allá de su tamaño. La casa más pequeña puede ser más manejable a largo plazo.

Una vez aprobado para una hipoteca, asegúrese de que se sienta cómodo con el pago mensual y ajuste su presupuesto en consecuencia.

La mayoría de los agentes inmobiliarios recomendarán que los compradores obtengan una aprobación previa para una hipoteca antes de comenzar a comprar seriamente una casa. Por qué? Responde a la pregunta "¿Para cuánta hipoteca puedo calificar??"De manera bastante definida. La prevención significa que un prestamista ha examinado todos los documentos del comprador y aprobó condicionalmente el préstamo. Mientras nada cambie, el prestamista está preparado para emitir una hipoteca por una cierta cantidad con ciertos términos. Esto no es vinculante por parte del comprador, pero proporciona al comprador cierta certeza de que tendrán un préstamo hipotecario, y permite a los compradores incluir esa información en las ofertas que hacen en las casas que les gustaría comprar, que puede ser un gran incentivo para que el vendedor acepte la oferta. Además, la prevención hace que los números sean reales. El comprador puede ver exactamente cuánto se aprueban para pedir prestado, hacer algunas matemáticas y luego decidir un presupuesto duro y rápido para comprar.

El hecho de que un prestamista esté preparado para ofrecer un préstamo en una cantidad determinada no significa que el prestatario debe optar por gastar todo el dinero disponible. Esta es una de las partes más difíciles de comprar una casa. Para algunos compradores, la carta de previación se siente como un cheque que simplemente pueden gastar, pero en realidad es el momento para pensar duro y trabajar con un presupuesto realista. Una vez que un comprador tiene la carta de previación, puede construir una estimación muy realista de cuáles serán los pagos mensuales. Pueden totalizar su ingreso mensual y REG utilizando el monto máximo del préstamo, y ver lo que queda. Una calculadora de ingresos mensuales en línea generalmente puede ayudar a tener en cuenta todos estos gastos. Si ese número no es lo suficientemente grande como para ahorrar emergencias y cubrir algunos gastos inesperados (porque la propiedad de vivienda siempre viene con gastos inesperados), ajuste las cifras, reduciendo el monto del préstamo hasta que el cojín financiero cada mes sea cómodo. Esa es la cantidad de casa que realmente puedes pagar.